一、宏观政策

  1.1全国政策环境

  （一）坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，强化宏观政策逆周期和跨周期调节

  中共中央政治局12月8日召开会议，分析研究2024年经济工作。会议提出“我国经济回升向好”，明确明年要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，强化宏观政策逆周期和跨周期调节，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。

  （1）重点内容

  明年要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，强化宏观政策逆周期和跨周期调节；

  继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，积极的财政政策要适度加力、提质增效，稳健的货币政策要灵活适度、精准有效；

  要增强宏观政策取向一致性，加强经济宣传和舆论引导；

  要以科技创新引领现代化产业体系建设，提升产业链供应链韧性和安全水平；

  要着力扩大国内需求，形成消费和投资相互促进的良性循环；

  要深化重点领域改革，为高质量发展持续注入强大动力；

  要扩大高水平对外开放，巩固外贸外资基本盘；

  要持续有效防范化解重点领域风险，坚决守住不发生系统性风险的底线；

  要坚持不懈抓好“三农”工作，推动城乡融合、区域协调发展；

  要深入推进生态文明建设和绿色低碳发展，加快建设美丽中国；

  要坚持尽力而为、量力而行，切实保障和改善民生。

  （2）政策总目标

  切实增强经济活力、防范化解风险、改善社会预期，巩固和增强经济回升向好态势，持续推动经济实现质的有效提升和量的合理增长，增进民生福祉，保持社会稳定，以中国现代化全面推进强国建设、民族复兴伟业。

  （3）政策总基调

  明年要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，强化宏观政策逆周期和跨周期调节央行上海总部等五部门召开座谈会，加大重点领域的金融支持，提出满足房企合理融资需求。

  （4）财政货币政策

  继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，积极的财政政策要适度加力、提质增效，稳健的货币政策要灵活适度、精准有效。

  （5）政策协调

  要增强宏观政策取向一致性，加强经济宣传和舆论引导。

  （6）解读：此次政治局会议召开提出在继续延续“稳中求进”的基调同时，首次提出要“以进促稳”，传递经济政策重心要从“稳”转向进”，释放了更加积极的稳增长的信号，预计2024年楼市宽松力度或再升级。同时提出积极的财政政策要适度加力、提质增效，稳健的货币政策要灵活适度、精准有效，降准降息等政策举措可能适时落地，而结构性货币政策工具有望继续发挥积极作用。

  （二）积极稳妥化解房地产风险，推进“三大工程”，加快构建房地产发展新模式

  12月11日至12日，中央经济工作会议在北京召开，会议强调，要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。

  （1）化解行业风险

  化解行业风险仍是首要任务，今年中央经济工作会议再次将房地产归入化解风险板块，并列于三类风险之首，表明化解行业风险仍是明年首要任务，当务之急是要让房地产行业回到平稳发展轨道，避免风险进一步蔓延外溢，2024年，房地产政策宽松的主基调不会改变，供给与需求两端支持均有加力空间。

  （2）推进“三大工程”

  “三大工程”是工作重点抓手，本次会议进一步强调“加快推进保障性住房建设、‘平急两用’公共基础设施建设、城中村改造等‘三大工程’”，预计2024年，“三大工程”配套政策将加快落实，金融支持将加力，推动形成更多实物工作量，积极发挥稳投资作用，有利于在供需两端稳定房地产市场。

  （3）加快构建发展新模式

  构建房地产发展新模式是长远之计、治本之策，本次会议进一步强调“完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”，预售制度改革、完善住房保障体系、租购并举、盘活存量以及土地制度改革、完善金融财税配套制度等或是新发展模式的重要探索方向。

  （4）解读：本次中央经济工作会议释放了更加积极的信号，“以进促稳”意味着明年将更加侧重政策的“进”来推动经济的“稳”，2024年宏观政策或将继续发力稳经济，中央加杠杆、央行降准降息均有一定空间，“先立后破”的政策基调也给房地产政策带来了更强的优化预期，若各项措施积极落实推进，房地产市场有望逐步实现筑底企稳。

  （三）因城施策、一城一策、精准施策，实现房地产供求关系平衡

  12月21日至22日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开，对2023重点任务进行了盘点，住房和城乡建设部部长倪虹在会上强调:明年工作要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，重点抓好4大板块、18个方面工作。

  （1）住房和房地产板块

  要坚持房住不炒定位，适应房地产市场供求关系发生重大变化新形势。

  稳定房地产市场：坚持因城施策、一城一策、精准施策，满足刚性和改善性住房需求，优化房地产政策，持续抓好保交楼保民生保稳定工作，稳妥处置房企风险，重拳整治房地产市场秩序。

  构建房地产发展新模式：建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度，实施好“三大工程”建设，加快解决新市民、青年人、农民工住房问题，下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道。

  （2）建筑业板块

  大力发展新型建造方式、优化建筑市场环境、强化工程质量和既有房屋安全监管、加强建设工程消防审验管理。

  （3）城乡建设板块

  积极推进城市更新行动、进一步提高城市管理水平、打造宜居宜业美丽村镇、持续加强城乡历史文化保护传承。

  （4）基础支撑板块

  夯实法治基础、完善工程建设标准、强化科技驱动、改进建设统计、管好城建档案、筑牢人才支撑、扩大对外交流、加强舆论宣传。

  （5）解读：本次会议进一步明确了2024年房地产政策的发力方向，各地楼市政策预计将进一步优化调整，预售资金监管将继续强化，现房销售试点或进一步扩围，企业融资支持力度有望加大，“三大工程”配套政策预计将加速落地；同时我国住房发展正从“有没有”进入到“好不好”阶段，会议强调要“下力气建设好房子，“好房子”供给量增加也意味着将促进更多改善性住房需求入市，未来改善性住房需求仍有较大释放空间。

  1.2西安市重点政策

  （一）加强预售资金监管，支持房企资金灵活，保障消费者权益

  12月13日，《西安市商品房预售资金监督管理实施细则 》正式出台，全文细则共包含十二章，64条，对监管银行、账户管理、资金额度、预售资金的存入与拨付使用、保函置换监管资金以及相应的惩戒措施都有了明确的标准与要求，以下为部分重点内容。

  解读：西安出台预售资金监管新政，针对“监管银行选择、监管资金额度管理、监管账户管理、预售资金存入、预售资金拨付使用、保函置换监管资金、监管解除以及相应惩处措施”做了更加细致全面的政策划分，新规出台既支持房企资金灵活，又保障消费者权益，且更加细致的厘清各方的监管责任，明确触发违规后的反馈机制，以及资金的及时有效追溯。

  （二）国际港务区与浐灞生态区合并为西安浐灞国际港，打造全新发展引擎

  近期网传文件《整体优化国际港务区与浐灞生态区管理体制和机构编制工作方案》及《西安市行政区与开发区协调发展管理规定》，国际港务区与浐灞生态区合并为西安浐灞国际港，但没有官方盖章，直至《西安网》明确采用“浐灞国际港”，这是西安官方发布之中首次采用“浐灞国际港”名字，同时国际港务区官方公众号目前已正式更名为西安浐灞国际港。

  （1）西安浐灞国际港将在三个方面融合

  管理融合：港务区与浐灞合并之后，简称为“西安浐灞国际港”，为西安市委市政府派出机构，正局级单位，同时保留国际港务区和浐灞生态区开发建设职能职责和相关授权不变；

  机构融合：两个开发区合并之后，工作统筹将按照“一套机构、一个班子、一体化管理”的工作机制；

  规划融合：港务区与浐灞合并之后，大致的管辖范围，是将原来浐灞、港务区、高陵共建区三者叠加。

  （2）解读：国际港务区与浐灞生态区合并为西安浐灞国际港后，①可以充分利用各自的优势资源，实现资源的优化配置，推动区域经济协同发展；②可以实现功能互补，形成更完整的发展体系；③打造具有国际影响力的港口经济区，成为连接国内外的重要物流枢纽，进一步提升区域价值；④吸引更多房地产开发企业投资，提升房地产市场繁荣度，以及促进房地产行业的转型升级；⑤可持续发展和高质量发展，为西安经济增长注入新活力。但同时可能会面临管理层面的挑战，如人员整合、政策协调等，需要加强组织领导，确保合并后的新区域能够高效运转。

  二、新建商品房市场

  2.1市场供应

  2023年12月，累计颁发110张预售证；获批套数23917套，环比减少13%。其中主城区68个项目获批18870套房源，获批套数环比减少21.18%，同比增加12%。本月市场供应有所下降，共计批售面积226.04万㎡，环比减少4%，同比增加26%。

  2.2意向登记

  2023年12月共有36次5496套房源进行意向登记，供应房源量对比上月有所减少，登记人数7576组，核验通过人数5410组。

  2.3开盘分析

  2023年12月23次开盘，共计推货4296套房源，去化量2334套，总体开盘去化率54%。开盘项目主要分布在高新、港务和城南。其中港务7盘共推出1544套房源，成交1099套房源，去化率71%；高新4盘共推出973套房源，成交538套房源，去化率55%；城南2盘共推出474套房源，成交75套房源，去化率16%。

  2.4价格公示

  12月有34个项目价格公示，共6192套房源。本月高层毛坯公示均价20167元/㎡，高层精装公示均价21321元/㎡，小高层毛坯公示均价18794元/㎡，小高层精装公示均价14496元/㎡，洋房毛坯公示均价19547元/㎡，洋房精装公示均价16644元/㎡。

  2023年12月西安市价格公示项目情况

  三、市场总结

  本月，中央经济工作会议在北京召开，会议强调，要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。

  《西安市商品房预售资金监督管理实施细则 》正式出台，对监管银行、账户管理、资金额度、预售资金的存入与拨付使用、保函置换监管资金以及相应的惩戒措施都有了明确的标准与要求。

  本月商品房市场供应量增加，成交量减少，成交均价下跌。整体存量增加，去化周期较上月持平。本月共23次开盘，共计推货4296套房源，去化量2334套，总体开盘去化率54%。本月共有36次意向登记，供应房源量对比上月有所减少。