一、宏观政策
  1.1全国政策环境
  （一）加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式
  为加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。健全房屋全生命周期安全管理长效机制，扎实推进老旧小区改造。今年以来，中央作出规划建设保障性住房、“城中村”改造、“平急两用”公共基础设施建设的重大决策部署，新时代建设领域的“三大工程”。11月再次提出加快 “三大工程”建设，目前相关工作已经启动。
  （1）主要内容
  规划建设保障性住房，是完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的重大改革。这次改革的重点是拓展了配售型保障性住房的新路子，最终是实现政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求，建立租购并举的住房制度。要求是，城市党委、政府担负起主体责任，解决好群众的住房问题，尤其是新市民、青年人的住房问题，让他们放开手脚为美好生活去奋斗。青年人有希望，城市才能有未来。
  城中村改造，是解决群众急难愁盼问题的重大民生工程，重点是，消除安全风险隐患，改善居住环境，促进产业转型升级，推动城市高质量发展。
  “平急两用”公共基础设施建设，是统筹发展与安全、提高城市韧性的重大举措，关键是，平时用得着、急时用得上。
  （2）影响意义：一方面，有利于缓解大城市住房矛盾，解决民生短板，完善保障和市场体系，有力有序有效推进房地产转型和高质量发展，建设宜居、韧性、智慧的现代化城市；另一方面，可以扩大有效投资，更好拉动投资消费、促进宏观经济持续向，好为稳定经济增长作出重要贡献。
  （3）解读：对我国平稳健康发展而言，“三大工程”不仅有利于稳市场、稳增长、稳预期，更是对明年稳投资起到重要支撑作用；同时可以对构建房地产发展新模式的重要突破方向，有利于消除房地产“高负债、高杠杆、高周转”发展旧模式的弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
  （二）央行上海总部等五部门召开座谈会，加大重点领域的金融支持，提出满足房企合理融资需求
  11月21日，人民银行上海总部、金融监管总局上海监管局、上海证监局、上海市地方金融监管局、上海市科委联合召开金融机构座谈会。首先提出要做好科技金融、绿色金融、普惠金融、养老金融和数字金融“五篇大文章”，其次提及加快推进上海科创金融改革试验区各项举措，最后是要求金融机构一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，配合地方政府稳妥化解地方债务风险。
  （1）落实房地产“金融16条”，坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。
  （2）继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资，支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。配合地方政府因城施策做好房地产调控，更好支持刚性和改善性住房需求。
  （3）加大力度支持保障性住房等“三大工程”建设，推动构建房地产发展新模式。
  （三）央行等八部门联合印发通知，合理满足民营房地产企业金融需求
  近日，央行等八部门联合印发《关于强化金融支持举措，助力民营经济发展壮大的通知》），提出支持民营经济的25条具体举措。鼓励主办银行和银团贷款牵头银行积极发挥牵头协调作用，对暂时遇到困难但产品有市场、项目有发展前景、技术有市场竞争力的民营企业，按市场化原则提前对接融资需求，不盲目停贷、压贷、抽贷、断贷。
  （1）提振民营经济：持续加大信贷资源投入，助力民营经济发展壮大。
  （2）深化民营融资渠道：深化债券市场体系建设，畅通民营企业债券融资渠道。
  （3）扩大民营融资规模：更好发挥多层次资本市场作用，扩大优质民营企业股权融资规模。
  （4）支持“走出去”、“引进来：加大外汇便利化政策和服务供给，支持民营企业“走出去”、“引进来。
  （5）提升金融机构积极性：强化正向激励，提升金融机构服务民营经济的积极性。
  （6）优化民营融资政策：优化融资配套政策，增强民营经济金融承载力。
  1.2西安市重点政策
  （一）规范二手房交易市场，确保市民的合法权益
  11月5日，住建部门发布关于二手房交易有关事项的通告。明确引导和规范二手房交易行为，提高市场透明度，防范违规收费等问题。同时提供了二手房交易流程信息，并详细罗列了各区县、开发区住建局的投诉举报电话，这些信息的提供为市民提供了更为全面的参考，使其在二手房交易中能够更加谨慎、明智地行事。
  政策解读：因近期市场反映个别房地产中介机构存在违规收费的现象，住建部门就二手房交易有关事项进行明确规范，其中对中介佣金服务费用进行明确规定，要求中介机构必须明确告知相关服务项目、内容和收费标准，遏制中介乱收费、诱导消费等现象，确保购房者的权益。同时提供了二手房交易办事指南和各区县举报方式，提升交易的透明度，优化市民办事流程，呼吁市民提高警惕，发现乱收费及时投诉举报。
  （二）加强西安核心区引领，推动重点功能组团发展
  为加快推进《西安都市圈发展规划》实施，促进西安都市圈高质量一体化发展，11月30日，西安市人民政府正式发布《西安都市圈建设三年行动计划（2023-2025年）》，此计划由西安市、咸阳市、铜川市、渭南市和杨凌示范区共同制定，将建设七大功能组团，交通、教育、医疗、养老、政务服务将互通互联，提升区域一体化发展水平和整体竞争力。
  （1）2025年发展目标
  西安国家中心城市核心功能和竞争力显著增强，辐射带动能力进一步提升，非省会功能有序疏解，城市间同城化一体化融合发展机制更加健全，基础设施互联互通水平大幅提升。
  都市圈协同创新体系更具活力，综合性国家科学中心和科技创新中心全面推进，秦创原创新驱动总平台全面建成。
  创新型现代产业体系更加完善，基本形成以先进制造业为基础、现代服务业为重点、现代都市农业为特色的都市圈现代产业体系。
  多元共治生态保护格局基本确立，多层次区域生态网络不断健全。
  教育、医疗、社保、养老、文化、体育等公共服务供给更加均衡化、现代化、便捷化。
  （2）都市圈七大功能组团
  富平阎良组团；高陵泾河新城三原组团；西咸新区空港新城咸阳经开区组团；临渭华州组团；耀州组团；杨凌武功周至组团；乾县礼泉组团。
  二、新建商品房市场
  2.1市场供应

  2023年11月，累计颁发100张预售证；获批套数27640套，环比增加46%。其中主城区73个项目获批23940套房源，获批套数环比增加48.93%，同比减少6%。本月市场供应大幅增加，共计批售面积236.34万㎡，环比增加38%，同比增加22%。

  2.2意向登记

  2023年11月共有41次7521套房源进行意向登记，供应房源量对比上月大幅增加，登记人数14862组，核验通过人数10363组。

  2.3开盘分析

  2023年11月20次开盘，共计推货3912套房源，去化量2699套，总体开盘去化率69%。开盘项目主要分布在高新、港务和航天。其中高新6盘共推出1983套房源，成交1190套房源，去化率60%；港务6盘共推出614套房源，成交601套房源，去化率98%；航天3盘共推出494套房源，成交298套房源，去化率60%。

  2.4价格公示

  11月有42个项目价格公示，共10982套房源。本月高层毛坯公示均价18994元/㎡，高层精装公示均价23028元/㎡，高层毛坯公示均价20359元/㎡，小高层毛坯公示均价18458元/㎡，小高层精装公示均价14821元/㎡，洋房毛坯公示均价21245元/㎡，洋房精装公示均价11972元/㎡。

  三、市场总结
  本月，中央作出规划建设保障性住房、“城中村”改造、“平急两用”公共基础设施建设的重大决策部署，新时代建设领域的“三大工程”。央行上海总部等五部门召开座谈会，加大重点领域的金融支持，提出满足房企合理融资需求。住建部门发布关于二手房交易有关事项的通告。明确引导和规范二手房交易行为，提高市场透明度，防范违规收费等问题，同时提供了二手房交易流程信息。
  本月商品房市场供应量大幅增加，成交量增加，成交均价上升，整体存量增加，去化周期较上月持平。本月共20次开盘，共计推货3912套房源，去化量2699套，总体开盘去化率69%。本月共有41次意向登记，供应房源量对比上月大幅增加。