一、宏观政策

  1.1全国政策环境

  (一)实质性利好政策落地，存量房贷利率批量调整，切实降低购房成本，提振消费能力

  8月31日，央行发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》后，各大商业银行纷纷响应，并与9月初公布调整方案，对于不同类型及不同时期发放的存量房贷利率分别进行调整;9月25日，首套存量住房贷款已统一批量调整，对于“二套转首套”、执行固定利率或基准利率的存量房贷也可于同日申请利率调整，预计于10月底前完成。据悉，存量首套房贷利率调整后，超4000万户、上亿居民还款负担将明显下降。

  (1)9月7日，以工、农、中、建四大国有商业银行为代表，各大行分别发布公告，明确存量首套住房贷款利率调整有关事项，对调整范围、调整后的利率水平、调整方式等进行解答，及时回应客户关切。

  (2)9月25日，符合条件存量房贷客户无需申请，银行已批量进行调整，“二套转首套”、执行固定利率或基准利率存量房贷亦已启动调整申请。

  (3)利率调整方式：

  通过变更合同约定的利率水平或新发放贷款置换的方式进行利率调整。

  申请方式及调整时间：

  ① 原贷款为首套且执行浮动利率：银行9月25日统一调整

  ② 二套转首套：2023年9月25日起客户主动申请调整

  ③ 原贷款为固定利率：2023年9月25日起客户主动申请调整

  解读：降低存量首套房贷利率一方面有助于减少借款人房贷利息支出，稳定和扩大住房消费需求，进而促进房地产市场健康平稳发展;另一方面可缩窄存量房贷与新增房贷利差，减少居民扎堆提前还款和违规“转贷”行为，为银行留住优质的房贷客户;另外，亦有助于减轻居民住房消费负担，推动居民将储蓄转化为消费和投资，提振居民扩大消费的意愿和能力。

  1.2西安市重点政策

  (一)西安二环以外区域解除限购、刚需认定范围扩大等重磅利好出台，短期有望迎来购房潮

  9月19日，西安市住建局组织召开促进房地产市场平稳健康发展工作会议，通报了1-8月份房地产市场运行情况，会上提出进一步优化调整限购范围、落实好换购住房退税优惠政策、做好价格监测指导等。9月25日，就限购解绑，再次发布调整细则，明确限购范围缩小至二环以内、限售范围不变，外地买房限制放松、刚需认定范围扩大等。

  (1)客户维度：提高部分刚需及置换需求释放速度

  此前在西安无房的外地刚需客，以关中平原城市群公积金互认互贷城市或轨道交通可达城市为主。

  被本地限2套、外地限1套锁定的原置换改善客群。

  (2)市场维度：短期助推市场热度，长期加剧分化

  ① 限购项目占全市份额仅不足6%，超九成项目不再限制购买套数，短期利好成交端;

  ② 港务、高新等热点区域不再限购，客群回流主城，外围市场愈发走凉，楼市分化愈加严峻;

  ③ 限购放开加速置换客群或多套客群出手，带动二手挂牌量上涨，有望拉升二手市场规模。

  限购解除叠加市场旺季即将来临，或带动新房市场迎下半年小高峰，同时热度进一步聚焦港务、高新等热点区域，助推部分传统红盘再迎登记热潮，但也将加剧楼市分化;二手房市场，成交短时间内有望拉升，但预计难达上半年小高峰，且高位持续性不强，长期将回归平稳。

  (3)同等级城市对比：提振市场信心，巩固修复态势

  截至9月底，全国已有超20城解除限购(济南、青岛、郑州、南京、兰州、武汉、无锡等城市全部取消，太原、福州、厦门等城市局部解绑)，多为市场持续下行、房地产依赖度较高、价格持续阴跌、库存去化压力大等城市。西安自疫情放开后房价连涨，且近两月领涨全国，库存去化周期仅7.8个月，一二级市场点状热度仍在，虽整体表现不及预期，但较周边郑州、兰州、太原等省会城市已算良好，严格意义上限购解除条件并不完备，本次解绑是在基于“供需平衡、结构合理、价格平稳”的目标上所做的全面衡量。

  解读：总体来看，限购解除并未从根本上解决客户信心差、楼市销售难等问题，收入预期及交付存疑乃是客户谨慎购房的关键所在，加之楼市已进入供需形势扭转、真需求支撑消费市场阶段，因此预计限购松绑以释放需求仅短期有效，市场长期增长仍有赖于城市综合能级(人口、产业及收入)的提升。

  二、新建商品房市场

  2.1市场供应

  2023年9月，累计颁发133张预售证;获批套数30679套，环比增加25%，同比上升6%，其中主城区92个项目获批23155套房源，获批套数环比增加20.09%，同比上升16%。本月市场供应有所增加，共计批售面积312.85万㎡，环比增加81%，同比上升40%。

       2.2意向登记

     2023年9月共有53次10507套房源进行意向登记，供应房源量对比上月有所增加，登记人数17586组，核验通过人数12346组。

       2.3开盘分析

  2023年9月27次开盘，共计推货4906套房源，去化量2946套，总体开盘去化率60%。开盘项目主要分布在高新、浐灞和经开。其中高新7盘共推出1369套房源，成交656套房源，去化率48%;浐灞6盘共推出1459套房源，成交909套房源，去化率62%;经开2盘共推出481套房源，成交287套房源，去化率60%。

       2.4价格公示

  9月有46个项目价格公示，共11846套房源，公示项目主要分布在高新、港务和浐灞。本月高层毛坯公示均价20812元/㎡，高层精装公示均价23909元/㎡，小高层毛坯公示均价17545元/㎡，小高层精装公示均价15189元/㎡，洋房毛坯公示均价17810元/㎡。

2023年9月西安市价格公示项目情况

  三、市场总结

  本月，央行发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》后，各大商业银行纷纷响应，并与9月初公布调整方案，对于不同类型及不同时期发放的存量房贷利率分别进行调整;9月25日，首套存量住房贷款已统一批量调整，对于“二套转首套”、执行固定利率或基准利率的存量房贷也可于同日申请利率调整，预计于10月底前完成。

  本月，西安市住建局组织召开促进房地产市场平稳健康发展工作会议，会上提出进一步优化调整限购范围、落实好换购住房退税优惠政策、做好价格监测指导等。9月25日，就限购解绑，再次发布调整细则，明确限购范围缩小至二环以内、限售范围不变，外地买房限制放松、刚需认定范围扩大等。

  9月商品房市场供应量增加，成交量下降，成交均价上升。整体存量增加，去化周期延长。本月共27次开盘，共计推货4906套房源，去化量2946套，总体开盘去化率60%。本月的开盘项目个数较上月有所增加，开盘去化率较上月微跌。本月共有10507套房源进行意向登记，登记房源量较上月有所上升。