一、宏观政策
1.1全国政策环境
(一)鼓励民营企业发展，引导金融资源向民营、小微企业倾斜，进一步激发经济活力、稳定市场预期
自7月中旬国务院发布《关于促进民营经济发展壮大的意见》以来，近期金融支持民营企业发展举措陆续出台，从引导金融资源更多流向民营经济、改善民营企业融资环境、实施便民办税举措等层面入手，进一步加大民营企业融资支持，促进民营企业发展壮大，亦将有助于缓解房地产企业风险蔓延。
(1)2023.8.1—国家发改委发布关于实施促进民营经济发展近期若干举措的通知
促进公平准入、强化要素支持、加强法治保障、优化涉企服务、营造良好氛围五个方面，提出促进民营经济发展28条举措。其中提出，延长普惠小微贷款支持工具期限至2024年底，持续加大普惠金融支持力度，扩大民营企业信用贷款规模。
(2)2023.8.3—央行主持召开金融支持民营企业发展座谈会
金融机构要积极营造支持民营企业发展壮大的良好氛围。要深入了解民营企业金融需求，回应民营企业关切和诉求，做好银企融资对接，为民营企业提供可靠、高效、便捷的金融服务。要精准实施差别化住房信贷政策，满足民营房地产企业合理融资需求，促进房地产行业平稳健康发展。
(3)2023.8.6—关于接续推出和优化“便民办税春风行动”措施促进民营经济发展壮大服务高质量发展的通知
国家税务总局再推出和优化五方面28条便民办税缴费举措，重点聚焦以民营企业为主体的广大中小微企业和个体工商户所盼，促进新出台的一系列延续、优化、完善的税费优惠政策更好落实落细，在不断提升纳税辅导精准度、办税缴费便利度和税收执法规范性等方面持续加力。
(4)2023.8.10—发改委发布关于完善政府诚信履约机制优化民营经济发展环境的通知
围绕建立违约失信信息源头获取和认定机制、健全失信惩戒和信用修复机制、强化工作落实的政策保障等3个方面提出9条举措。旨在加强政府诚信履约机制建设，着力解决朝令夕改、新官不理旧账、损害市场公平交易、危害企业利益等政务失信行为。
(5)2023.8.30—央行主持召开金融支持民营企业发展工作推进会
会议指出，金融支持民营企业发展有关文件目前已形成文件初稿，意见稿主要从加大金融资源要素投入、发挥多层次资本市场作用、便利跨境融资、强化政策激励和融资配套等方面，对金融支持民营经济发展壮大提出了若干针对性政策举措。
(二)“一城一策” 政策工具箱不断完善，指导地方调控持续松绑，楼市政策端迎重大利好
8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议，会上指出将因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。8月中下旬，相关政策陆续落地实施，政策下限不断放宽，地方因城施策可选余地更大，楼市调控迎重磅利好。
(1)延续实施换房退税
2023年8月18日财政部&税务总局&住建部《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》：自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
(2)认房不认贷
2023年8月25日住建部&中国人民银行&金融监管总局《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》：居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
(3)首付比例下降
2023年8月31日中国人民银行&金融监管总局《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》：首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。
(4)调整存量房贷利率
2023年8月31日中国人民银行&金融监管总局《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》：存量首套住房商业性个人住房贷款可申请置换存量首套住房商业性个人住房贷款，或协商变更合同约定的利率水平。
解读：因城施策主旋律下，中央不断放宽地方政策松绑范围及条件，换房退税延续、认房不认贷、首付及存量房贷利率调整等政策落地实施，购房门槛进一步下调，有利于加速释放二套改善置换需求，提升市场活跃度。中央级政策利好强效提振市场预期，预计后期各城市将陆续跟进，恰逢金九银十，楼市或进入加速复苏通道，基本面有望转暖。
1.2西安市重点政策
(一)关中平原城市群协同发展再提速，多城市跨省“进群”构建新发展格局
8月18日，来自西安、宝鸡、咸阳、铜川、渭南、杨凌等12个关中平原城市群成员城市和延安、三门峡2个观察员城市政府主要负责同志聚首西安，召开城市群市长联席会议，旨在加强各市间对接，健全协同发展机制，共同探讨城市群合作与发展事宜，共促城市群加快高质量发展。会上发布《关中平原城市群协同发展三年行动计划(2023—2025年)》，助力城市群发展能级实现新跃升，区域一体化水平再迈新台阶。
(1)发展目标：到2025年，西安国家中心城市竞争力明显提升，“三中心两高地一枢纽”建设取得重大进展。关中平原城市群发展活力、经济实力、辐射能力大幅提升，区域联动发展态势日趋显现，一体化协同发展格局初步形成。
(2)公积金互认互贷：成员城市(区)实行缴存信息互认，共享购房贷款权益。支持住房公积金缴存职工在非缴存地城市(区)购买自住住房。
(3)科技领域：发挥西安国家中心城市龙头带动作用，各方合作探索建立科技资源开放共享机制，推动重点实验室、工程技术研究中心等重大科创平台开放共享，共建共用科技专家资源库、仪器设备等。
(4)商务合作：遇到突发状况发出支援请求时，其余各方尽力支持，组织本地区保供企业向其调运所需物资;加强日常产销合作，积极拓宽14个市(区)日常保供渠道和方式。
解读：关中平原城市群协同发展落地5年来，各个城市主动对接，深入推进共商协作机制建立，促进优势资源互通，完善基础设施建设，不断落实细化各项任务举措，城市群发展进程明显加快。未来要不断增强中心城市对城市群的带动和辐射力，深入推进产业协作，不断优化营商环境，进一步加大开放程度。
(二)西安与多城开启公积金互认互贷、放宽公积金提取限制，旨在促消费、提预期
继8月18日关中平原城市群住房公积金实现协同发展互认互贷(即关中平原城市群11城可用异地公积金在西安买房)后，月末31日，西安住房公积金管理中心再度发文，明确降低因重大疾病造成家庭生活严重困难的住房公积金提取适用标准和补充完善无房租房提取住房公积金的适用情形，进一步放宽公积金提取标准。
(1)降低因重大疾病造成家庭生活严重困难的住房公积金提取适用标准
将住房公积金重大疾病造成家庭生活严重困难提取政策中“最近一年内自付医疗费用已超出西安市在职职工上年度平均收入”的医疗费用适用标准调整为“最近一年内自付医疗费用已超出西安市全体居民上年度人均可支配收入”(2022年西安市全体居民人均可支配收入为40214元)。
(2)补充完善无房租房提取住房公积金的适用情形
职工提供《西安市住房情况结果查询证明》显示为公寓等非住宅信息且无住宅信息的，适用无房租房情形提取公积金。调整前为：职工提供的《西安市住房情况结果查询证明》(无房证明)显示为空信息认定为无房。
解读：公积金实现关中平原城市群互认互贷，打通了西安市与其他成员城市公积金贷款壁垒，切实减轻购房者置业负担，有利于加强城市群人口流动，促进住房消费，满足购房需求同时提振楼市预期;放宽公积金提取限制，一定程度上减轻生活压力，有利于促进消费。但整体而言，政策受众有限，利好范围不大、力度不强，预计对于楼市影响甚微。
(三)西安二套房商贷首付比例普降，多家商业银行二套商贷首付下降至30-40%
8月23日中午，市场广泛传闻西安二套房首付比例降低，根据中行、农行、建行等各大商业银行反馈，目前首套在外地或非限购区内，且贷款未还清，在西安限购区内购买二套，提供限购区内无房证明，可享首付三成，利率LPR+60bp，部分银行执行“限购区内首套贷款结清，二套首付三成，未结清二套首付四成”。
解读：本次二套首付比例下调，降低改善客群购房门槛，但受众有限，且实际月供增加，购房成本有增无减，在当前收入预期不足背景下，预计刺激效果有限。
二、新建商品房市场
2.1市场供应
2023年8月，累计颁发64张预售证;获批套数24476套，环比增加96%，同比上升69%，其中主城区46个项目获批19281套房源，获批套数环比增加103%，同比上升59%。本月市场供应有所增加，共计批售面积172.61万㎡，环比增加56%，同比上升23%。
2.2意向登记
2023年8月共有18次4415套房源进行意向登记，供应房源量对比上月有所减少，登记人数10258组，核验通过人数7804组。
2.3开盘分析
2023年8月18次开盘，共计推货2920套房源，去化量1776套，总体开盘去化率61%。开盘项目主要分布在高新、港务和城南。其中高新3盘共推出804套房源，成交732套房源，去化率91%;港务6盘共推出724套房源，成交402套房源，去化率56%;城南1盘共推出400套房源，成交173套房源，去化率43%。
2.4价格公示
8月有35个项目价格公示，共7339套房源，公示项目主要分布在高新、港务和航天。本月高层毛坯公示均价20389元/㎡，高层精装公示均价15219元/㎡，小高层毛坯公示均价17941元/㎡，小高层精装公示均价19394元/㎡，洋房毛坯公示均价20203元/㎡。
2023年8月西安市价格公示项目情况
三、市场总结
本月，金融支持民营企业发展举措陆续出台，从引导金融资源更多流向民营经济、改善民营企业融资环境、实施便民办税举措等层面入手，进一步加大民营企业融资支持，促进民营企业发展壮大。
中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议，会上指出将因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。8月中下旬，相关政策陆续落地实施，政策下限不断放宽，地方因城施策可选余地更大。
西安与多城开启公积金互认互贷、放宽公积金提取限制。二套房商贷首付比例普降，多家商业银行二套商贷首付下降至30-40%。
8月商品房市场供应量增加，成交量增加，成交均价下跌。整体存量增加，去化周期延长。本月共18次开盘，共计推出2920套房源，去化量1776套，总体开盘去化率61%。本月的开盘项目个数较上月略有下降，开盘去化率较上月有所回升。本月共有4415套房源进行意向登记，登记房源量较上月有所下降。