一、宏观政策

  1.1全国政策环境

  (一)市场恢复不足，预期下降，中央延迟金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限

  7月10日，中国人民银行发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，明确“金融16条”中的政策有适用期限的，将适用期限统一延长至2024年12月31日，其他不涉及适用期限的政策则长期有效。

  政策分析：2023年上半年市场承压，房企融资规模持续走低，房企退市、融资难产、偿债艰难，此次政策正是考虑到市场恢复不足问题，延长了存量贷款和配套融资方面优惠政策，进一步改善房地产企业融资，稳定市场信心和预期，也降低了违约贷款数量增加的概率，从而保持金融政策连续性、稳定性，达到防范化解贷款领域的金融风险的目的。

  (1)存量融资：对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

  分析：中央不明文规定下调存量房利率，但持鼓励态度。

  (2)配套融资：对于商业银行按照《通知》要求，2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类;对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。

  分析：缓解金融机构不敢发、不愿发的问题。

  (二)中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作

  持续深化改革开放：坚持“两个毫不动摇”，切实提高国有企业核心竞争力，切实优化民营企业发展环境。鼓励企业敢闯、敢投、敢担风险，积极创造市场。

  (1)经济长期向好：当前经济运行面临新的困难挑战，主要是国内需求不足，我国经济具有巨大的发展韧性和潜力，长期向好的基本面没有改变。

  (2)房地产政策：切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。加大保障性住房建设和供给，盘活改造各类闲置房产。

  (3)精准宏观调控：要用好政策空间、找准发力方向，扎实推动经济高质量发展。要保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。要活跃资本市场，提振投资者信心。

  (4)加大民生保障力度：把稳就业提高到战略高度通盘考虑，兜牢兜实基层“三保”底线，扩大中等收入群体。

  (5)扩大国内需求：积极扩大国内需求，发挥消费拉动经济增长的基础性作用。要提振汽车、电子产品、家居等大宗消费，推动体育休闲、文化旅游等服务消费。

  (三)适时调整优化房地产政策，加大保障性住房建设和供给

  7月24日，中共中央政治局召开会议，会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

  (1)未提“房住不炒”：虽未提及“房住不炒”但依旧为底线。市场下行压力较大，中央暂持鼓励态度。

  (2)切实防范化解风险：防风险仍是房地产工作的主基调。预计下半年将加大金融供给侧支持力度。

  (3)市场供求关系变化：首次提出此概念，房地产市场进入买方市场。

  (4)适时调整优化政策：政策“工具箱”再度打开，力度将有所加大，工具也将会趋于多元化。

  (5)加大保障性住房供给：盘活改造各类闲置房产，改善民生、扩大内需、城市高质量发展。

  (6)化解地方债务风险：进一步强调了相关地方债务的风险，针对房地产金融风险，预计后续会强调出台落地性执行方案。

  (四)继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求

  7月28日，住房城乡建设部召开企业座谈会，强调稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用，除官方持续强调的“保交楼”外，住建部提及了三项政策措施，进一步透露了未来政策调整优化的重点方向，后期地方调控政策预计将照此三个方向进行。

  (1)进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率

  在贷款市场报价利率(LPR)下调和首套住房贷款利率政策动态调整机制之下，多地房贷利率或将下调。

  (2)改善性住房换购税费减免

  后续针对换房需求税费减免的政策支持将进一步加大，如增值税等限制条件预计放松。

  (3)个人住房贷款“认房不用认贷”

  购房者换房改善，将手中的房屋出售，再次购房时可以享受首套房贷款政策。

  1.2西安市重点政策

  (一)首套房利率降至4%，二套房贷利率跌破5%大关，部分银行取消“认房又认贷”规定

  从6月下旬开始，西安各大银行相继落实首套房贷利率政策动态调整机制，目前，西安地区六大行及招商银行、宁夏银行、北京银行、西安银行等十余家银行首套房贷利率降至4%，较LPR下浮0.2%。二套房贷利率同步下行，跌破5%大关，维持在4.9%。此外，部分银行打破了以往严苛的“认房又认贷”规定，只要将首套房贷还清，二套房可享受首套房贷利率。

  (1)目前，各家银行信贷额度充足，放款周期短，再加上放松了“认房又认贷”的限制，购房者置业贷款难度降低。

  (2)贷款利率降低，后期还款额度相对减少，还款压力有所缓解，能一定程度提升当前市场信心。

  (3)部分银行允许在首套房贷还清之后，二套房可享受首套房贷利率，能一定程度上激活部分改善客群再置业。

  (二)市场需求疲软，房企为促销售营销手段层出不穷

  7月，房地产市场依旧未有起色，部分房地产开发商为促进销售出尽奇招，西安有项目推出买房送金条，甚至某些突破底线策划房产销售新骗局，这些营销套路的出现体现了当前房地产市场需求疲软，楼盘销售艰难等问题。

  二、新建商品房市场

  2.1市场供应

  2023年7月，累计颁发63张预售证;获批套数12461套，环比减少45%，同比下降53%，其中主城区44个项目获批9497套房源，获批套数环比减少44%，同比下降60%。本月市场供应有所下降，共计批售面积110.67万㎡，环比减少49%，同比下降49%。

        2.2意向登记

       2023年7月共有28次4787套房源进行意向登记，供应房源量对比上月有所减少，登记人数6767组，核验通过人数4431组。

       2.3开盘分析

       2023年7月24次开盘，共计推货4970套房源，去化量2882套，总体开盘去化率58%。开盘项目主要分布在高新、浐灞和城南。其中高新7盘共推出2379套房源，成交1474套房源，去化率62%;浐灞3盘共推出483套房源，成交186套房源，去化率39%;城南1盘共推出552套房源，成交458套房源，去化率83%。

       2.4价格公示

       7月共30个项目价格公示，共4830套房源，公示项目主要分布在港务、浐灞和高新。本月高层毛坯20824元/㎡,高层精装20094元/㎡;小高层毛坯14374元/㎡，小高层精装15819元/㎡;洋房毛坯25818元/㎡。

2023年7月西安市价格公示项目情况

  三、市场总结

  本月上旬中央延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限，下旬中共中央政治局召开会议，会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。住房城乡建设部召开企业座谈会，强调稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用，除官方持续强调的“保交楼”外，住建部提及了三项政策措施，进一步透露了未来政策调整优化的重点方向，后期地方调控政策预计将照此三个方向进行。本月西安各大银行相继落实首套房贷利率政策动态调整机制。

  本月商品房市场供应量下跌，成交量下跌，成交均价上涨，整体存量较上月减少，去化周期逐渐延长。本月共有24次项目开盘，共计推售4970套房源，认购2882套，整体开盘去化率58%。本月的开盘项目个数较上月略微上涨，开盘去化率较上月有所下降，开盘、去化呈现两极分化。本月共有4787套房源进行意向登记，登记房源量对比上月有所下降，购房者的观望情绪依旧浓厚。