一、宏观政策
1.1全国政策环境
(一)LPR下降，降低置业成本，创近3年新低，但市场预期下降，未来再次下调概率增大
2023年6月20日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效，均较上一期下降10个基点。LPR下调将带动银行贷款利率下行，降低购房成本，从而提振房地产市场信心，考虑到当前居民收入增速偏低以及居民资产负债表面临的衰退风险，年内或将继续降准、降息。
解读：本月LPR结束连续多月的“按兵不动”，两个品种LPR同步下降，基本符合市场预期。业内专家普遍认为，此次LPR下降，有利于促进实体经济信贷成本、经营主体融资成本和个人消费信贷成本稳中有降，有利于稳投资、促消费、扩内需、加固经济基本盘。
(二)市场需求不稳，制约市场发展，预计新政来临，政策叠加效应或将提振市场信心
当前，需求不稳已成为制约房地产市场恢复的主要因素之一，需求不足，房地产企业的资金回笼难，房企的高负债、甚至债务风险也就难以化解，将进一步导致房地产开发投资下滑，中央本月频繁动作，预示着将下阶段房地产调控预计将进一步宽松。
稳定预期：收入预期、房价预期、市场风险
国务院常务会议：针对经济形式的变化，必须采取更有力的措施，增强发展动能，优化经济结构，推动经济持续回升向好。会议强调，具备条件的政策措施要及时出台、抓紧实施，同时加强政策措施的储备，最大限度发挥政策综合效应。
(三)地方试探性放松，限购限售类管控政策后期将加大松绑力度
6月，地方城市调控频次下降，热点一二线城市房地产市场下行，政策却未敢大幅调整，二三线城市中，福清、扬州先行一步，放松限购、限售，其他城市多选择公积金调控、人才补贴或者降低落户和购房门槛等行为，但多未能实质性解决问题，中央本月表态加强政策措施的储备，同时鼓励“具备条件的政策措施要及时出台、抓紧实施”，预计接下来地方政府加快节奏、加大力度，从而加快市场预期的修复速度。
1.2西安市重点政策
(一)西安2023学区划分出炉，众多关注点迎来结果
6月21日，西安公布2023年西安市义务教育学校学区划分方案，按照“学校划片招生、生源就近入学”的总体目标，坚持相对就近、相对稳定的原则，统筹兼顾，合理划片，依法保障适龄儿童少年免试就近入学的合法权益。
(1)“多校划片”未出现
2023年，西安学区划分仍旧是“单校划片”的形式,并未实施“多校划片”方法。
(2)高新民转公未参与学区划分
2022年高新共计7所民转公学校, 但不在2023年学区划分中，可见民转公落地还需逐步过渡转变。
(3)港务区名校+覆盖率高
铁一中、高新一中、陕师大、交大附中附小、西工大幼儿园，港务区的已落地名校聚集度最高。
(二)学区房火出圈，优质学区红盘将迎来新一轮客群争夺。
(1)高新：高新第31小学、高新第11初——中建悦庐学府、中海学仕里、中天新希望未来印、碧桂园高新云墅一期、两宗规划住宅用地。
(2)长安：西交大附中、附小落户——中粮·大悦未来城。
(3)港务：铁一中(陆港中/小学)——中粮奥体壹号(新增)、绿城西安全运村；
西交大(陆港第七小学)——颐馨湿地壹号、陆港滨海湾、西港碧水湾、西航花园。
(三)全面推行二手房带押过户政策，提高二手房流通性
6月30日，西安发布《关于推行存量房(二手房)“带押过户”的通知》，通知明确，西安市城六区、开发区范围内，已经办理抵押登记的不动产在存量房(二手房)交易过程中，无需先还清贷款解除抵押再办理过户转移，买卖双方可以自愿选择使用“带押过户”服务。
带押过户：指对于存在抵押的房产要上市交易的，无须提前还贷或垫付资金，即不用先归还原来的房贷，就可以完成过户、重新抵押并发放新的住房贷款。
市场影响：带押过户全面执行，一方面可以节省时间成本，另一方面可以节约资金成本。在降低成本、提升效率的同时，将从很大程度上提升二手房的流通性。
西安二手房市场近期降温明显，此时推出二手房带押过户政策，多为积极鼓励意图，希望借此带动存量房市场，也为新房市场带来置业资金，加速“新旧”置换速度。
二、新建商品房市场
2.1市场供应
2023年06月，累计颁发101张预售证;获批套数22696套，环比增加36%，同比下降35%，其中主城区66个项目获批16992套房源，获批套数环比增加19.45%，同比下降27%。本月市场供应有所回升，共计批售面积217.74万㎡，环比增加59%，同比下降33%。
2.2意向登记
2023年6月共有41次5703套房源进行意向登记，供应房源量对比上月微涨，登记人数15268组，核验通过人数12175组。年中业绩冲刺，多个纯新项目加快入市，共计产生5个“千人摇”项目，但是即便千人摇也无法百分百去化，置业客户观望情绪加重。
2.3开盘分析
2023年6月20次开盘，共计推货3460套房源，去化量2055套，总体开盘去化率59%，开盘项目均在主城区。开盘房源浐灞、高新和港务占比较大，合计占比西安市65%，其中浐灞4盘共推出1005套房源，成交702套房源，去化率70%;港务4盘共推出671套房源，成交417套房源，去化率62%;高新区3盘共推出566套房源，成交343套房源，去化率61%。近期典型房企连续加推，蓄客周期缩短，客群量不足影响开盘去化率，项目开盘去化呈现两极分化。
2.4价格公示
6月共40个项目价格公示，共8660套房源，年中项目公示速度加快，公示项目主要分布在高新、浐灞和港务。本月高层毛坯21174元/㎡,高层精装26016元/㎡;小高层毛坯17991元/㎡，小高层精装23151元/㎡;洋房毛坯21398元/㎡，洋房精装26238元/㎡。
2023年06月西安市价格公示项目情况及价格涨幅
三、市场总结
本月上旬中央多番进行金融货币调控，下旬鼓励地方具备条件的政策措施要及时出台、抓紧实施，且今年首次下调LPR，种种迹象表明其对目前房地产市场依旧持鼓励状态，并将2023年定为消费提振年，且言明将研究提出了一批政策措施，推动经济持续回升向好，可以预计后期为促消费将再度深化政策调整。西安本月较为平稳，全面推行二手房带押过户政策，提高二手房流通性，发布了2023年学区划分方案，部分学区楼盘或将迎来小高潮。
目前市场预期下滑，购房者信心不强，致使需求不足，此环境下中央本月频繁动作，预示着将下阶段房地产调控将进一步宽松，同时“一揽子”政策预期高涨，楼市复苏的关键仍在信心重铸。本月共有20次项目开盘，共计推售3460套房源，认购2055套，整体开盘去化率59%，开盘项目个数及开盘去化率较上月有所下降。近期典型房企连续加推，蓄客周期缩短，客群量不足影响了开盘去化率，项目开盘去化呈现两极分化。本月共有5703套房源进行意向登记，登记房源量微涨，共计产生5个“千人摇”项目，但即便是千人摇，也无法百分百去化，置业客户观望情绪加重。