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告别“红线”、销售增速不减 荣盛发展靠什么实现逆袭?
来源:新京报 作者:佚名 发布时间:2021/12/8 9:34:51 浏览:1781
【摘要】对于房地产行业来说,2021年是一个转折点,整个行业迎来前所未有的至暗时刻。在“三道红线”“房贷两集中”“集中供地”等调控政策下,房企在拿地、销售、贷款等环节均遭遇不同程度的影响。随着多家房企面对流动性危机,房地产行业从“跑得快”迅速导入“维稳慢走”的生存法则中。

  对于房地产行业来说,2021年是一个转折点,整个行业迎来前所未有的至暗时刻。在“三道红线”“房贷两集中”“集中供地”等调控政策下,房企在拿地、销售、贷款等环节均遭遇不同程度的影响。随着多家房企面对流动性危机,房地产行业从“跑得快”迅速导入“维稳慢走”的生存法则中。

  在这样的背景下,今年以来,房企整体销售业绩出现回落。值得关注的是,一直在“求稳”中谋发展的荣盛发展,则成为少有销售业绩增长超过两位数的房企。荣盛发展靠什么成为行业的逆行者?又是凭什么优势来抵御行业的“严冬”?

  销售动力强势“回血”

  在房地产行业面临信任危机的当下,融资成为一道过不去的坎。此时的销售回款被视为财务安全的保障。对于房企而言,没有强有力的销售回款,很难等到未来成功融资的机会。

  众所周知,很多排名靠前的龙头房企销售增速也在调转下跌。但是仍有部分房企,能在逆境中平稳前行。其中,不论是签约面积还是签约金额,都保持了同比增长趋势的荣盛发展就是一家代表企业。

  今年前11个月,荣盛发展累计实现签约面积1034.37万平方米,同比增长9.55%;累计签约金额1164.41亿元,同比增长13.89%,完成了今年1300亿元年度销售目标的近90%。按照这个节奏,完成年度目标也是指日可待。

  从目前来看,仅用了11个月就实现超千亿销售业绩的荣盛发展,有了足够的新鲜血液,为其各类经营活动提供周转动力。与此同时,由于荣盛发展的负债规模得到控制,“绿档”资格在拿地、融资等方面也有更多的便利性。

  在今年第三季度,荣盛发展宣布,公司的“三道红线”全部转绿,晋升为“绿档企业”。从具体数据来看,截至今年第三季度,荣盛发展现金短债比为1.05;净负债率为58.89%;剔除预收账款后的资产负债率为69.49%。

  更值得注意的是,继“三道红线”之后,企业的经营活动现金流净额作为“三道补丁”之一,成为重点监测指标。在今年第三季度,荣盛发展经营活动产生的现金流量净额为62.5亿元,连续四年及预期持续为正。在行业整体下行的背景下,其财务的稳健性在各种数据指标中得以充分显现。

  众所周知,近两年环京楼市持续陷入低迷,重仓环京的荣盛发展一直备受市场关注。但时至今日,从销售额到现金流等各项核心数据,都在说明荣盛发展已经穿越了市场的周期,正在平稳前进。

  两大上市平台接通资本市场

  当行业集体从规模扩张的传统发展模式转向有质量的增长,发展多元化业务成为房企的普遍选择。这种多元化的业务组合,一方面可以成为地产业务的有效补充,加速主营业务形成闭环。另一方面,为企业未来的发展寻求更多的可能。

  事实上,早在2016年,荣盛发展就开始了战略转型。如今,荣盛发展已基本形成了以房地产开发为主业,以康旅、产业新城、物业为支柱,其他相关产业为辅助支撑的“一主三柱多支撑”产业发展新格局。从原有的大地产、大健康、大金融+互联网等的“3+X”战略基础上,升级到“1+3+X”战略。

  荣盛发展拆分的物业板块——荣万家,已于今年1月15日正式赴港上市,成为2021年港交所物业第一股。资料显示,荣万家重点布局环渤海经济圈,服务范围涵盖长三角地区及大湾区等重点区域。

  在规模上,截至今年6月30日,荣万家管理有324个物业管理项目,总在管建筑面积约6280万平方米。在盈利方面,今年上半年,荣万家实现收入总额约12.91亿元,同比增长约68.8%;公司拥有人应占利润约2.47亿元,同比大幅上涨,增幅约135.9%;净利润率、毛利率双双同比上涨,分别增至19.2%及34.9%。

  荣万家的上市是顺应物业行业的大势所趋,其接通资本市场,利用物业融资实现了造血。又由于资本市场对物业公司运营会提出更高、更新要求,倒逼物业公司创造更大的价值,以赢得市场的认可,荣万家已经进入一个良性的循环轨迹。

  此外,荣盛发展打造的产业新城运营商——荣盛产业新城,已在河北、安徽、湖北3个省布局了12个园区,委托面积超过400平方公里,为高科技企业提供孵化基地。

  就在11月18日,荣盛发展刚刚签订了《年产4万套智能输配电及控制设备项目入区合同书》,就麦格洪电气在固安大清河园建立年产4万套智能输配电及控制设备项目各项事宜达成一致。项目用地面积约14.20亩,投资额不低于5050万元。

  而大健康板块下的荣盛康旅更是荣获2021中国文旅地产运营企业TOP3,在今年上半年实现签约面积35.91万平方米,签约金额30.77亿元。

  据悉,为适应行业变化,荣盛发展在今年启动新的五年计划,发展重心向完善产业布局、提升运营能力倾斜,在做强主业的同时,也在做大辅业。这样的产业布局,为其未来的发展奠定了基础。

  大股东“充电式”增持,重塑市场信心

  有业内人士认为,没有一味的追求高杠杆,或许是荣盛发展当前能在市场中有良好表现的原因。事实上,果断的决策为荣盛发展赢得了更多的时间。

  在今年中报业绩说明会上,荣盛发展董事长耿建明提了两个未来的工作方向,一是紧跟政策步伐,努力降负债、去杠杆,努力做好销售、提升服务质量、建造质量、高效运营;二是加紧去库存,抢抓回款。

  如今,在很多企业为流动性危机焦虑的时候,稳健的财务数据为荣盛发展增加了底气,更给予外界信心。

  此外,这种信心还来自于股东的不断充电式的“补血”。11月6日,荣盛发展方面宣布,基于对公司未来持续、稳定发展的信心、对公司管理团队的高度认可及目前公司股价严重低估的情形,大股东荣盛控股的子公司荣盛创投拟自2021年8月4日起六个月内,通过集中竞价交易的形式,增持金额不低于1亿元的股份。

  自2021年8月4日至11月4日,荣盛创投通过集中竞价交易方式增持了荣盛发展60万股股份,占其总股本的0.01%,增持均价4.764元/股,累计增持金额约285.83万元。

  此前,荣盛创投就已大手笔增持荣盛发展股份。根据《关于荣盛创业投资有限公司增持公司股份完成的公告》,自2021年2月4日至8月3日,荣盛创投已增持荣盛发展股份约4534.67万股,占荣盛发展总股本的1.0429%,增持均价6.102元/股,累计增持金额约2.77亿元。

  除了增持股份的动作,荣盛发展还通过回购境外债券,向外界传递资金链健康,流动性良好的信号。今年7月10日,荣盛发展发布回购境外美元债券的公告称,截至今年7月9日,荣盛发展已在公开市场分别回购本金1230万美元、800万美元的境外债券。

  可以说,从“三道红线”转绿,到不断回购的境外债券,以及不断走高的销售业绩,荣盛发展给市场一个意外惊喜。临近年底,房地产市场正在面临前所未有的严寒。而在未来的新赛道上,市场竞争无疑更加严峻。当前,整个行业都在筹谋蓄势,重振旗鼓,而以新战略出发的荣盛发展又将上演怎样的出其不意,值得期待。

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