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50宗地待价而沽 热议6.3能否引爆郑州土拍?
来源:和讯房产 作者:佚名 发布时间:2021/5/10 8:35:31 浏览:1405
【摘要】近日,郑州市发布6月3日集中土拍消息,50宗土地待价而沽,即将引燃郑州的夏日疯狂。近些时日,其他地区也进行了这种有司主导的,旨在降低地价的集中土拍,但是结果走向有些出乎意料,站在冷热正反面,或许可以对郑州即将到来的集中土拍前景做个预测。

  近日,郑州市发布6月3日集中土拍消息,50宗土地待价而沽,即将引燃郑州的夏日疯狂。近些时日,其他地区也进行了这种有司主导的,旨在降低地价的集中土拍,但是结果走向有些出乎意料,站在冷热正反面,或许可以对郑州即将到来的集中土拍前景做个预测。

  4月,广州出让48宗土地,以郊区地块为主,有7宗拍至封顶,溢价率最高达45%。重庆出让46宗土地,平均溢价率约43.78%,最高溢价率达129.98%。无锡出让16宗土地,仅1宗未破最高限价,多幅地块刷新地价纪录。由于前4宗竞价激烈,土拍不得不延长到3天。

  从这些城市来看,集中土拍反倒是抬高了地价。

  古人常言东边日出西边雨,部分城市却与他们的火热情况恰恰相反。当无锡拍到第12块地时,东北沈阳的22宗地已经拍完。一个小时拍了18宗地,堪称高效。有研究者比较后发现,沈阳2020年全年平均溢价率为13.5%,而此轮集中供地的平均溢价率在10%左右,比去年还稍微降低了一些。广州在南沙、黄埔区新地王诞生的同时,增城、从化等区域仍有流拍现象。

  6月3日的郑州土拍情况如何,我们还需要从多个方面来看待。

 “小学生理论”

  地产界有一个“小学生理论”,即小学生数量增长强劲的城市,往往经济后劲十足,楼市也常常比较火爆、房价比较坚挺。

  根据2019年的统计数据,郑州的小学生数量排名为全国第七,目前排名第五。小学生数量增长反映了青壮年常住人口的增长,恰恰说明郑州的人口净流入速度在不断加快。常住人口多,小学生才会多。而与常住人口数据相比,小学生数量则更加准确。因为小学生由教育局直接根据名单统计,而常住人口数据则是各地统计局抽查的,会有一些偏差。

  从第七到第五,小学生数量增长确实为郑州楼市打下坚实的基础。

 GDP与房价匹配度

  与全国热点城市相比,郑州房价约排在34位,但是郑州的GDP约排在16位。虽然目前郑州房价的水平对普通家庭的年轻人不够友好,但相差超过一倍的落差其实对想买房的年轻人是好事。开发商拿地,讲究“长期主义”投资逻辑,经济面良好的城市房价会处于长期上涨的趋势中。不过,在此期间会被政策导向、土地供应等多个因素干扰,出现短周期的快速上涨或者下跌,但大的趋势不会变。郑州的发展前景有目共睹,房价坚挺可以想象。

  土地性质和供地地区

  6月3日集中土拍的土地一共50宗,43宗为城中村改造项目用地或合并村并城改造项目用地,价格波动性不会很大。值得注意的是,另外7宗为政府储备地块,其中,两宗位于富人窝北龙湖的地块,位置绝佳,容积率低,而且毛坯限价37300元/平,装修限价5600元/平,综合限价42900元/平,这才是业内热议的土拍热点。因为长期以来,北龙湖大多数楼盘的毛坯限价是32000元,这相当于提高了毛坯限价。

  有业内人士预判,因为6月3日出让的多数地块位于主城区,未来两年内,郑州房价上涨大概率不会低于个位数。但就在4月30日,郑州市发布6月3日集中土拍的消息时,政治局会议再次重申房住不炒,并把打击学区房炒作上升到新高度。

  以房价控制标杆长沙为范本,房价每年上涨的幅度约为10%,可以预料,未来郑州房价平均年涨幅不会超过两位数,但不排除个别区域、个别楼盘走出独立行情。至于到底是超两位数增幅还是负增幅,就要看具体项目的具体操作了。综上所述,郑州6.3土拍的前景可期,但不会出现大范围波动。

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