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全国土地成交规模降至二季度以来新低
来源:克而瑞地产研究 作者:佚名 发布时间:2020/8/18 9:41:00 浏览:1698
【摘要】2020年第33周,重点监测城市的土地成交量价延续上周下滑势头,其中成交面积更是在二季度后首度下降至1000万平方米以下。

   2020年第33周,重点监测城市的土地成交量价延续上周下滑势头,其中成交面积更是在二季度后首度下降至1000万平方米以下。其主要原因还是近来重点城市推地节奏明显放缓,据CRIC统计,7月全国土地供应建面为2.6亿平方米,较6月供地规模下降8%,创下今年3月以来的新低,以致8月份以来土地周成交规模连续下滑。不过,由于徐州、义乌等长三角城市土拍热度仍在高位,溢价率反而较上周有所上涨,流拍率也延续低位运行。

  土地政策

  北京加强宅基地管理

  明确“一户一宅”标准

  为了切实加强农村宅基地管理,8月11日,北京市出台了《关于落实户有所居加强农村宅基地及房屋建设管理的指导意见》。《意见》中提出,村民一户只能拥有一处宅基地,并严禁城镇居民到农村购买宅基地和宅基地上的房屋,防范宅基地违规使用,保护农村宅基地合法使用权。

  土地成交

  一二线城市土地入市节奏放缓

  本周成交面积环比下滑二成

  2020年第33周(8月10日-8月16日),重点监测城市的成交量价延续上周环比下滑的势头。具体来看,重点城市本周成交建筑面积仅为955万平方米,同环比分别下降4%和21%,为今年二季度以来的最低水平;成交面积减少之下,成交金额也随之下降,重点城市土地成交总金额为590亿元,环比上周下降了28%,不过和去年同期相比仍有三成的涨幅;价格方面,本周重点城市平均地价也较上周有所下滑,平均楼板价为6801元/平方米,环比下降9%,不过和去年同期水平相比仍上涨了37%。

  各能级城市方面,一、二线城市的成交量较上周均有所减少,成交占比合计下滑了10个百分点。

  一线城市中仅有上海和广州有土地出让。其中上海共出让2幅,均是优质用地,一宗是位于黄浦区淮海中路核心位置的稀缺商办用地,该地块是淮海中路地块近年来首次出让的商业用地,价值极高,最终由新世界发展竞得;另一宗是位于闵行颛桥的住宅用地,由华发溢价46.4%竞得。广州也成交了6幅地,分别位于白云、番禺、南沙、增城和黄埔,其中南沙区南沙湾宅地竞拍热度最高,吸引了10家房企前来竞拍,最终封顶摇号成交。

  二线城市本周成交主力以中西部二线城市为主,其中成交量最大的是武汉,共成交6宗地,主力成交区域集中在东湖高新和经开区,德商、弘阳等均有所获。

  重点三四线城市中,长三角城市热度依然高涨,徐州、义乌、丽水等多个城市的溢价率均在30%以上,特别是徐州,本周再出新的“单价地王”,平均溢价率又超50%,土地市场竞拍热度持续高位。

  市场热度

  溢价率环比微涨

  流拍率延续低位运行

  市场热度方面,本周重点城市的成交溢价率较上周环比上涨了1.1个百分点,为17.8%。各能级城市表现各异:一线城市中,由于成交量最大的广州成交地块多为底价成交影响,本周溢价率环比下降2.3个百分点;二线城市溢价率则较上周微涨0.8个百分点至12.8%;重点三四线城市的溢价率则在成交量较大的徐州、义乌等城市有超高溢价率地块成交的支撑下维持在高位。

  土地流拍方面,重点城市近来供地节奏明显放缓,近期流拍率也一直维持在低位,本周也不例外。具体来看,本周重点城市的流拍率为4.3%,较上周小幅上涨,但仍在较低水平。本周流拍主力城市主要以三四线城市为主,但基本都位于三线城市的下辖县市,如南通如东、无锡宜兴等。

  周度Top5

  重点城市优质地块入市减少之下

  拿地成本明显上涨

  近来重点城市优质土地入市明显减少,本周北京、杭州、南京等诸多城市再度断供,本周成交总价榜TOP5的入榜门槛较上周明显下滑。具体来看,本周成交总价最高的地块是上海闵行颛桥宅地,成交总价达到64.35亿元;由于宗地周边许久未有新项目入市,因此该宗地也受到了房企的激烈争夺,在经过162轮竞拍后才由华发拿下,溢价率高达46%。门槛地块则来自佛山顺德,是一宗旧改用地,值得注意是该地块是二次挂牌,上一次则因未达保密底价而流拍,本次再度出让时起拍价较上次有所提升,最终由美的置业溢价20%竞得。

  单价榜单方面,入榜地块主要来自于东部核心一、二线城市。其中,上海本周成交2宗地均成功入榜,天津、宁波和广州也各有一宗地入榜。对比周边此前成交同类型地块来看,除上海黄浦稀缺商办地因出让要求极为严苛而导致成交楼板价下降8%外,其余地块的价格均较此前有所上涨,优质土地的拿地成本仍在上涨。其中涨幅最大的是广州白云湖东侧地块,和2018年周边成交地块相比,价格上涨了近4成;宁波地价上涨也比较明显,特别是地市热度最高的鄞州区,本次出让的这宗地平均楼面价高达26209元/平方米,较上一年周边成交地块价格上涨了26%。

  重点地块点评

  上海内环内再推核心区优质商办用地

  地块分析

  继多宗内环稀缺住宅用地后,上海在本周也出让了一宗内环内的优质商办用地。该地块位于市中心核心商圈,区位极为优越,但拿地条件也比较多,除了需要引入相关产业外,还需配合政府举办多项文旅活动等诸多要求,对企业的运营能力有较高的门槛限制。最终,该地块由新世界发展底价拿下,成交总价为41.11亿元,平均楼板价达59855元/平方米。

  具体来分析这宗地的情况。从位置来看,地块位于淮海中路-新天地组团的核心位置,周边商业资源极为丰富,是上海最为繁华的商圈之一。由于地处市中心,地块周边的配套也十分完善:交通方面,与地块直线距离不到500米处就是1号线黄陂南路站,向前一站便是人民广场站,可换乘2号线和8号线,上下班通勤十分便捷;商业方面,地块附近商业发展成熟,新天地、K11、香港广场等商业项目就在周边,来往人流量较大。就此来看,地块满足商办项目所需要的基本条件,并且浦西核心商圈甲级写字楼供应相对紧缺,未来地块建成后预计能吸引到较多的需求。

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