一、宏观政策

  1.1全国政策环境

  (一)第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作

  10月23日消息，为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

  短期内，试点城市表现为市场降温，住宅、商办、公寓等产品均受影响，新房市场不排除降价打折优惠，同时抑制投机行为，二手房市场直接表现为供应量增大、价格下跌，多套房业主将急于抛售，同时利用租金填平房地产税负担，进而刺激租赁市场价格上涨。长期看，试点城市在经过调整期后进入楼市平稳状态，此时楼市的活跃度将更加依赖城市本身发展面(表征看取决于市场供需关系)。

  西安作为西北地区唯一的新一线城市，极有可能成为试点区域，但西安仍处于“大刀阔斧”的发展上升期，本身经济实力并不强劲，城市基础面仍在建设、产业转型仍在探索、人才引进仍需持续，目前执行房地产税将对西安发展产生不利影响。但西安在应对措施方面极有可能会采取类似“土地两集中”政策事件中的策略，主动纳入，而在执行力度或方式上会有缓和，比如仅针对“居住用房地产”征税。

  1.2西安市重点政策

  (一)西安住建发布第二批住宅小区二手住房成交参考价格

  10月13日，西安住建发布第二批住宅小区二手住房成交参考价格，此次共103个小区，其中包括高新的高科枫叶新都市、天地源枫林意树、曲江的中海凯旋门、万科城市之光、中海城、雁塔区的紫薇臻品、长安的雅居乐铂琅峯等多个热门二手住宅小区。

  本次发布的103个小区中，最高参考价为高新区的天地源·枫林意树，指导价为25838元/㎡，与其2021年截止目前市场调研价相比高出1.5%;最低参考价为灞桥区的普华·浅水湾，指导价为12008元/㎡，仅为2021年调研价的92%。公布的小区中，相比市场价，打7折的小区占比2%，8折占比27%，9折占比59%。此外，高新、曲江是西安“次新房”集中区域，此次公布成交参考价的小区亦为最多。继二手房指导价出炉后，相较其他城市，西安二手房成交量近乎腰斩，调控效果明显，此次加批，新房与二手房价差再次被抑制，市场走向更加趋于理性。

  (二)西安下发对配建自持租赁住房管理的通知

  10月26日，西安市住建局、市自然资源和规划局联合下发《关于进一步加强对配竞自持租赁住房管理的通知》，要求本市行政区内(不含临潼区、高陵区、阎良区、蓝田县、周至县和航空基地)新出让商品住宅用地，应按照土地“招拍挂”竞拍确定的宗地地上住宅规划建筑面积配建比例，足额建设自持租赁住房。

  此前的9月25日，西安发布《关于进一步规范商品住房项目配建公共租赁住房有关事项的通知》，要求西安市行政区域内新出让住宅用地(含用地性质变更、规划指标调整)的商品住房项目，建设单位应按规定配建公共租赁住房。此次政策再次对土拍过程中的自持租赁住房细则进行补充、完善，有利于规范土拍过程中有关工作程序和要求，确保配竞租赁住房足额建设、按期交付，并严格用于公开对外租赁，同时符合当前楼市发展趋势。

  二、新建商品房市场

  2.1市场供应

  2021年10月，累计颁发33张预售证;获批套数13746套，环比下跌36%，同比下跌35%，其中主城区获批套数环比下跌28%，本月市场供应减缓明显;批售面积93.64万㎡，环比下跌50%，同比下跌47%。

  2.2意向登记

  10月进行登记的项目21个，共登记21次，推盘4667套，供应量大幅下滑，本月登记人数1.83万人，核验通过人数1.34万人，登记家庭骤减，购房者置业情绪明显降低。主城区多次房源集中放量，集中在港务、长安和高新。供求紧张关系有所缓解，本月仅6个项目需要摇号，产生3个“千人摇”项目，七成项目不需要摇号，留摇项目占比上涨，楼市发展趋于理性和平缓。

  2.3开盘分析

  本月19个项目，开盘19次，共计推盘4188套，开盘供应量急速下降，认购2466套，平均去化率仅59%，100%去化项目3个，浐灞、高新、长安各一个。开盘项目主要集中在浐灞、高新以及沣东新城，其中浐灞3个项目开盘，推盘1022套，平均去化率85%;高新4个项目推盘957套，平均去化率65%;沣东新城3个项目，平均去化率11%。

  2.4价格公示

  10月9个项目价格公示，共2989套房源，公示房源锐减，较上月减少了1117套房源，本月公示项目中5个项目为首次公示，非首次公示项目中仅华润置地·紫云府和中冶奥体云璟小幅上涨外，其余项目公示价格基本持平。整体公示价无明显上涨，本月高层毛坯13900元/㎡;小高层精装15476元/㎡;小高层毛坯14172元/㎡;洋房精装18289元/㎡，洋房毛坯16695元/㎡，本月，西安整体备案公示项目持续减少，略显冷清。

  2021年10月西安市价格公示项目情况及价格涨幅

  三、市场总结

  10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，对楼市降温、抑制房价上涨起到积极作用。同时，市场下行趋势显著，为避免楼市大起大落，本月中央多次发声释放维稳信号，有向市场传递积极信号倾向。地方层面，市场预期下行、楼市降温迅速，出台“限跌令”的城市有所增加，也有城市规范房价波动、预售机制调整等，以维护楼市稳定，保障市场平稳运行。本月，西安市发布第二批住宅小区二手住房成交参考价格，市场走向更加趋于理性。

  市场方面，频繁的调控使购房者入市动力不足，市场预期下行，10月虽有国庆黄金周促销优惠等活动加持，房地产市场依旧延续上月的低迷态势，“金九银十”接连失色，市场观望情绪浓厚。本月新房市场供销量下滑显著，市场推货速度放缓，意向登记项目由上月的31个降至本月的21个，登记人数仅1.83万组，核验通过1.34万组。监测到的19个开盘项目中，3项目开盘100%去化(御锦城、天地源·云水天境、中南·春风南岸)，整体平均去化率仅59%，相较此前常见的90%以上去化率，平销逐渐成为常态。