一、宏观政策

  1.1全国政策环境

  (一)2022年“两会”关于房地产定调

  2022年两会本月如期召开，房地产方面继续保障群众住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

  2022以来房地产政策主基调是偏暖的，以求市场各方面维护行业良性运行，对房地产行业重拾信心。而“房住不炒”将一直抑制房价向上攀升的冲动，不仅是一种决心、一个政策的刚性，更重要的是表明房地产终将走向其“居住属性”。今年两会并没有提到“房地产税”，这为3月16日财政部表示的“今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件”作下了铺垫。自 2012 年以来两会的表态中，对于需求端支持的相关表述，除 2015 年提及“稳定住房需求;支持居民自住和改善型住房需求”外，今年关于“支持合理住房需求”的表述为近 7年来的首次提及。支持合理住房需求的意图在于稳定行业和市场，稳定上下游行业，为稳定宏观经济大盘发挥积极作用。此外，2022年房地产领域将‘保障+市场’两条线协同发展，共同解决大城市不同类型人群的住房问题，政策支持下，预计2022年保障性租赁住房将迎来爆发式增长。

  1.2西安市重点政策

  (一)西安都市圈正式获批，助推西部大开发形成新格局

  2022年3月21日，国家发展改革委网站发布复函，正式同意《西安都市圈发展规划》。西安都市圈，是继南京、福州、成都、长株潭都市圈规划之后，国家批复的第5个都市圈规划，是目前西北地区唯一一个。

  都市圈是以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态，已经成为承载发展要素、推动区域经济增长的主要空间载体。本《规划》的出台，对于提升西安国家中心城市发展能级、支撑关中平原城市群建设，以及推动全省新型城镇化建设和优化区域经济布局具有重要意义，并且对于推动都市圈重大项目、重大工程、重大平台建设，着力提高都市圈现代化水平，提升区域整体竞争力，为更好服务和融入新发展格局、谱写陕西高质量发展新篇章作出新贡献。

  (二)西咸新区发布秦创原创新人才计划，多项补贴落地，新区购房可享受15万元补贴

  3月14日，西咸新区发布“秦创原创新人才计划”认定办法(试行)，旨在提升新区重点产业核心竞争力，围绕新区“6+1”主导产业方向，重点支持在新区范围内开展基础学科研究、科研成果转化的高校、科研院所和对新区经济社会发展具有突出贡献的“五上企业”和科技型企业，努力发掘一批创新创业能力强、发展潜力大的优秀人才，争取3年引进培育500名秦创原创新人才。

  此次出台的措施一是针对特定人群——秦创原人才;二是在特定区域——西咸新区。“秦创原创新人才计划”对于各种人才的奖励与补贴，更能吸引高精尖人才的涌入，并且随着众多企业的纷纷入驻，未来秦创原将成为人才有序流入的洼地，泾河新城随着产业及人才等领域的拉动，未来发展潜力十足。

  二、新建商品房市场

  2.1市场供应

  2022年03月，累计颁发59张预售证;获批套数12763套，环比上涨3%，同比下降50%，其中主城区34项目获批9405套房源，获批套数环比上涨29%，同比下降51%。本月市场供应速度平稳增长;共计批售面积110.51万㎡，环比上涨36%，同比下跌47%。

  2.2意向登记

  3月大西安共19项目合计3757套房源进行意向登记，供应量锐减，本月登记人数12815人，登记家庭下降，核验通过人数9383人 ，供应项目主要分布在港务、浐灞和高新;摇号项目市场占比减少，本月摇号项目共7个，产生4个千人摇项目，主要分布在浐灞和港务区，浐灞区项目为万科·璞悦和西安奥园誉府;港务区项目为中粮·奥体壹号和中冶奥体云璟。

  2.3开盘分析

  3月开盘项目20个，推货量4199套，去化量2065套，总体去化率49%，产生100%去化项目4个，高新两个，浐灞、港务各一个。开盘项目主要集中在浐灞和高新区，占比西安市53%。从推货量看，本月浐灞区4盘集中供应，共推出1130套房源，成交620套房源，去化率55%，其次高新区，共推出1083套房源，成交598套房源，去化率55%。

  2.4价格公示

  3月共14个项目价格公示，共计6717套房源，主要集中于西咸泾河，秦汉新城等区域，较上月增加4311套房源。本月公示项目中11个项目为首次公示，非首次公示项目除雅居乐·北城雅郡价格微降外，其余项目均不同程度上涨。本月高层毛坯17001元/㎡，高层精装15550元/㎡;小高层毛坯14330元/㎡，小高层精装18541元/㎡;洋房毛坯12997元/㎡，洋房精装14274元/㎡。

  2022年03月西安市价格公示项目情况及价格涨幅

  三、市场总结

  政策方面，全国房地产政策陆续放松，各地房地产相关限售、限购等原则性政策均有调整，但全国政策放松导向尚未影响西安政策落地，西安目前仍以现下政策为主。本月发布政策较具有针对性，西安都市圈落位及秦创原人才补贴计划，旨在推进西咸一体化，对于相关人才引进给予相关购房及租房补贴，而对于社会面的相关购房放松尚未涉及。

  市场方面，传统金三银四已至，虽有疫情反复影响，但各房企推货节奏明显加快，市场货量较上月有所上涨，但相较于去年增量较少，受疫情影响，2022年后各区供应放缓，购房者置业滞后现象严重，大量置业需求在此月有所释放，置业比例依旧坚挺。本月开盘项目20个，推盘4199套，成交2065套，平均去化率49%，其中仅有万科·雁鸣湖、天地源·云水天境、中粮·奥体壹号、紫薇国际生态城4盘实现100%去化;本月进行登记的项目19个，共计推盘3757套，核验通过9383人，其中4个项目千人摇，中粮·奥体壹号时隔多月再次加推，改善属性明显且价格优势显著，吸引2千+人摇号。