一、宏观政策
  1.1全国政策环境
  （一）住建部等8部门发布关于持续整治规范房地产市场秩序的通知，房地产市场进入整治关键阶段
  7月13日，住房和城乡建设部等8部门联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，通知指出，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。违法违规行为得到有效遏制，监管制度不断健全，监管信息系统基本建立，部门齐抓共管工作格局逐步形成，群众信访投诉量显著下降。
  此次政策明确，因城施策突出整治重点，包括房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务。单纯从近期市场表现看，相对来说属于略稳定的，各地躁动的现象不多。但是政策丝毫不放松，客观上也鞭策各地积极进行调控。从实际过程看，类似调控具有非常好的导向，全范围且有非常系统的整治，能够真正促进市场的健康发展。而对于各类市场参与者来说，尤其是房企和营销部门来说，也需要积极落实此类政策，真正在房屋开发和交易中合规，真正维护房地产市场的平稳健康发展。
  （二）中央政治局会议再次表态坚持“房住不炒”、落实“三稳”、促进平稳健康发展，同时强调加快发展租赁住房
  7月30日，中共中央政治局二季度会议召开，会议再次强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展，加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。且在会议召开前一日，住建部约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市，要求切实履行城市主体责任，针对上半年房地产市场出现的新情况、新问题，加大调控和监管力度。
  本次会议再度重申要求加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策，此前已有多个国家级重磅文件中频频提及要大力发展租赁住房，要求政府进一步强化对租赁行业重视度，房地产市场正处于调整结构、深化改革的阶段，不可简单将房地产政策理解为“打压”的内容，而是具有非常明确的结构改革导向；短期内，房产市场调控政策暂无放松可能，甚至可能会从金融、税收等层面全方位收紧。
  1.2西安市重点政策
  （一）西安二手住房成交参考价格发布机制出台，第一批共计102个小区成交参考价格已试运行
  7月8日，西安市住建发布二手住房成交参考价格机制的通知，以二手住房网签成交价格为基础，参考机构评估价格等因素，以高层为主，综合得出首批102个小区的二手住房成交参考价格，引发市场热议，已公布的所有楼市挂牌项目基本折扣介于5-7折，最高楼盘价格23755元/㎡，最低8894元/㎡。
  从市场趋势看，二手房价格管控是本轮房地产调控的新事物，预计全国一二线城市二手房价格管控将成为趋势，更多的城市可能加码二手房价格挂牌管控。目前东莞、成都、宁波等地已经出台二手住房成交参考机制。
  （二）市住建局发布《关于规范物业服务公开公示制度的通知》，增强物业服务透明度，保障业主知情权
  7月13日，西安市住建发布《关于规范物业服务公开公示制度的通知》，要求全市物业管理小区，于8月15日前完成物业服务信息公示。
  政策的出台，将进一步提升物业服务企业诚信服务意识，规范物业服务行为，增强物业服务透明度，保障业主知情权。
  二、新建商品房市场
  2.1市场供应

  2021年7月，累计发放78张预售证。批售面积241.63万㎡，环比上涨4%，同比下降9%；供应套数24163套，环比下降1%，同比下降22%。7月批售总量环比上涨、供应套数却环比下降，主要是因为大户型改善类房源供应量的加大。

  2.2意向登记

  本月26个项目开启意向登记，供应房源量达上半年最高量，为8396套房源，本月登记人数高达9.72万人，核验通过人数达7.8万人，核验推盘比9.32，一个项目“万人摇” 为大华锦绣前城。

  2.3开盘分析

  本月开盘37次，共计推盘11679套，成交10049套，去化率90% （剔除未获取去化率的绿地国港新里城540套推盘量）,100%去化项目17个，其中高新、航天和浐灞各4个，经开2个，港务、曲江、灞河新区和蓝田各1个。本月开盘项目主要集中在高新、浐灞，且多为高端改善项目。此外，本月港务区仅绿地国港新里城、中铁卓越城推售开盘，其中绿地国港新里城暂未获取有效开盘信息。

  2.4价格公示

  7月，大批量项目集中公示，共计21个项目，共计12351套房源；其中高层精装16904元/㎡；高层毛坯18570元/㎡；小高层精装18570元/㎡；小高层毛坯14054元/㎡；洋房精装18223元/㎡，洋房毛坯19353元/㎡；超高层毛坯14671元/㎡。新入市项目8个，分别是隆基泰和·云玺领峯、天地源·云水天境、中海·寰宇天下、劳动公园里、陆港·宁海湾、华润置地·紫云府、上河雲璟和中海·云锦。

  三、市场总结
  本月中旬，住房和城乡建设部等八部门联合印发关于持续整治规范房地产市场秩序的通知，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。月末，中央政治局二季度会议召开，要求要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。各城市继续加码调控，浙江加强二手住房市场监管，绍兴、无锡建立二手住房成交参考价格发布机制，北京、温州等地严禁炒作学区房。西安市发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，同时加大对违法违规房源信息发布等扰乱市场秩序行为的查处力度，规范房地产市场，维护购房群众合法权益。
  市场方面，市场供应提速，高新、港务、航天城等区域多个纯新盘入市，带动市场供应量大幅上涨，尤其高新区本月供应井喷，新增近50万㎡，纯新项目中海·寰宇天下、隆基泰和·云玺领峯、天地源·云水天境、高新·天谷雅舍推售，四项目全部于本月开盘，拉高区域月度销量，其中，项目中海·寰宇天下本月高层、小高层开盘均价介于1.8-2.0万元/㎡，登记人数高达10742组，此外，本月大华锦绣前城再次推售也为“万人摇”，市场房源仍较紧缺，且产品多以改善为主，供应总量上涨但供应套数较上月反而下降。