一、需要实行物业费“一费制”和降低停车服务费的住宅小区范围

  根据《陕西省定价目录》《陕西省物业服务收费管理办法》的规定，物业服务收费按照物业服务的不同性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价：

  (1)未成立业主大会的住宅小区(多层、高层)、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费实行政府指导价,《市办法》制定了与物业服务等级相对应的基准价和浮动幅度。

  (2)已成立业主大会(业委会)的，以及别墅、公寓、商住综合楼中的住宅、非住宅类型(如办公、商铺)等政府定价范围以外的物业服务费、停车服务费及其他服务费(特约、增值服务等)实行市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费标准，不强制要求执行物业费“一费制”和新的停车服务费标准，是否调整收费标准由物业服务企业与业主或者业主大会双方协商，通过合同约定。

  二、《市办法》及收费指导标准的适用区域有所不同

  《市办法》适用于西安市行政区域内的物业服务收费行为及其监督管理。

  物业收费指导标准适用新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区及高新、经开、曲江、浐灞、国际港务区、航天基地等城市建成区范围内实行政府指导价的物业服务收费行为。

  西咸新区、长安、高陵、蓝田、阎良、临潼、周至、鄠邑按照《陕西省定价目录》规定的定价权限，可参照《市办法》中的物业服务收费指导标准执行，也可根据辖区内实际情况自行制定。

  三、物业企业按照新政策调整收费标准需履行调价程序

  《西安市物业服务收费管理办法》经市政府审议通过，由市发改委会同市住建局、市市场监管局于2020年11月5日联合印发，将于2021年1月1日正式实施。

  新的物业服务收费政策按照《陕西省物业服务收费管理办法》的要求，旨在推行物业服务费“一费制”。即改变原住宅小区基础物业费、公摊电费、电梯费分项收取的方式，实行“三费合一”，物业管理区域内的公摊电费、电梯费计入物业服务费成本，不再单独另行收取。同时，对我市住宅小区内停车服务费标准进行下调。

  物业费标准(实行“一费制”)与停车费标准应当同时调整。已签订《前期物业服务合同》或《物业服务合同》且未成立业主大会(业委会)的住宅小区执行新的物业收费政策时，物业企业应当按照《市办法》第三十三条的规定及时履行调价程序，将物业费标准(实行“一费制”)与停车费标准应当同时调整，做好新政策的落实。

  《前期物业服务合同》已在住建部门备案的，已备案的物业服务等级不变，物业企业按上述程序规定调整对应等级的物业费标准。物业企业若要变更物业项目服务等级的，须先经住建部门对变更后的服务等级进行认定和备案，对应的收费标准按上述程序规定调整后抄送同级发改、市场监管部门。

  目前，西安市各区县发改、住建、市场监管、街道办已陆续召开物业企业政策培训会，督促物业企业尽快完成调价程序。物业企业履行调价程序需要一定的过渡时间，在调价程序履行完毕前暂按原合同约定的收费标准执行。

  四、物业服务收费等级依据住宅小区物业服务等级确定

  实行政府指导价的物业服务收费实行等级服务、等级收费。物业服务收费等级标准依据《西安市住宅小区物业服务指导标准》(市建发〔2020〕135号)规定的服务等级标准，由高到低设定为一级、二级、三级、等外四个等级，按照高层、多层分别制定。(物业服务达不到三级服务标准的，均按等外标准收取。)

  物业服务企业依据《西安市住宅小区物业服务指导标准》确定本物业项目的物业服务等级，确定对应的物业收费标准，在政府指导价范围内与业主通过《前期物业服务合同》或《物业服务合同》确定物业服务等级、服务内容、收费标准等内容。服务等级经物业项目所在区县、开发区住建部门认定，收费标准抄送告知同级发改部门和市场监管部门。

  五、实行政府指导价的物业费及停车服务费调整情况

  (一)物业费调整情况

  现行基础物业服务费标准为高层一级每月每平方米1.50元，二级1.20元，三级0.90元，等外0.70元;多层一级0.45元，二级0.40元，三级0.35元，等外0.30元(多层住宅按省定基准价可上浮40%;以上费用均不含电梯费和公摊电费)。

  调整后，高层一级服务每月每平方米2.2元，二级服务1.9元，三级服务1.5元，等外服务1.2元。调整后的物业费标准将电梯费与公摊电费纳入其中,与现行物业费、公摊电费、电梯费三项分开收取相比较，按平均值测算(公摊电费0.18元/平米米月、电梯费0.32元/平米米月)，高层住宅物业费平均涨幅7.2%，多层住宅物业费平均涨幅18.5%，高层住宅物业费标准在全国15个副省级城市排名第11位，多层住宅排名15位。

  (二)停车服务费调整情况

  1、简化服务等级，室内停车实行两类收费标准。

  针对我市住宅小区停车服务费过高的问题，在前期调研和成本调查基础上，结合征求意见建议情况，住宅小区停车服务费调整为室内停车场一类80元/车位·月、二类60元/车位·月两个类别，并明确室内停车场类别标准。露天机动车停放场所不分类别，停车服务费调整为60元/车位·月。

  调整后，住宅小区机动车停车服务费室内一类降低46.7%，二类降低53.8%，露天降低25%。

  2、缩短临时停车收费时段，鼓励即停即走，提高停车位的使用效率。

  根据征求意见中群众意见，室内临时停车一类由原来的8小时为一次5元，调整为4小时为一次2.5元，二类由原8小时为一次4元，调整为4小时为一次2元等。露天临时停车调整为4小时为一次2元。对物业管理区域内非机动车及摩托车停车收费实行市场调节价。

  六、明确监管部门职责、规范物业企业行为

  物业服务和收费的监管按照统一政策、属地管理原则，实行市、区(县)分级管理：

  物业收费标准的制定——市发改委负责牵头制定《西安市物业服务收费管理办法》和物业收费标准及其他有关政策规定;各级发改部门负责做好物业服务收费政策贯彻落实、宣传培训等物业服务收费监督管理工作。

  物业服务标准和管理行为的监管——市住建局负责制定《西安市住宅小区物业服务指导标准》等物业管理服务政策规定;各级住建部门负责做好物业服务相关政策贯彻落实、宣传培训，加大对物业企业服务质量监督检查，将物业企业服务质量纳入物业企业信用信息管理，建立守信联合激励和失信联合惩戒机制。

  物业违规收费问题的查处——各级市场监管部门负责对超过政府指导价标准收费、不实行明码标价等价格违法行为，依据有关法律、法规以及规定进行查处。

  物业服务合同的签订、合同履行等涉及民事法律关系的问题，需要业主与物业服务企业通过协商或法律途径解决。

  根据《西安市物业管理条例》第四条、第一百条等相关规定，物业服务收费标准调整违反规定程序的，可以向物业项目所在地街道办事处(镇人民政府)反映。

  根据《价格法》第十二条、三十九条、《中华人民共和国价格管理条例》第十八条，以及《价格违法行为行政处罚规定》第九条的规定，物业企业不履行调价程序执行“一费制”等政府指导价的，可以向市场监督管理部门反映。