小区车位究竟归谁?该租还是该售?林林总总关于车位的问题多次引发开发企业、物业和业主三方的争议。日前，有报道称某小区规定业主不买车位，私家车就不能开进小区，引起了不少业主的共鸣。小区的业主有没有优先使用车位的权利?小区物业有没有权利出租或者销售小区的车位呢?

　　在搞清楚这些问题之前，我们先要了解基本知识：

　　一、停车位是否属规划内，要看规划许可证及附图

　　《西安市物业管理条例》规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。小区车位的所有权及如何处置应该分不同情况来对待，业主首先应该了解小区车位的性质。

　　根据《西安市建筑工程机动车非机动车停车位配建标准》有关规定，商品房配建机动车停车位的标准为每100平方米0.8-1.3个，其中商品住房、限价商品住房项目，建筑配建停车位地面停车率不宜超过总停车数量的10%。也就是说，小区停车位配建要符合上述规定，才能通过规划部门的审批。其中地面可以设置停车位，至于这个车位是属于规划内还是规划外的，要看《建设工程规划许可证》及其附图。附图上标示的车位，是规划内的车位;附图上未标示的车位，是规划外的车位。

　　二、共有道路或场地上设停车位，首先业主得同意

　　条例还规定，占用业主共有道路、场地用于停放汽车的车位、车库属于全体业主共有，建设单位不得出售、附赠或者出租。业主共有用于停放汽车的车位、车库的使用，由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定。

　　占用业主共有道路、场地停放汽车的，由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，场地占用费属于全体业主共有，由物业服务企业代为收取。

　　对于业主关心的上述规定，首先要认定何为共有道路、场地，根据《物权法》73条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。这些区域范围内是否可以停车，停车如何收费，均应由业主大会或业委会决定。

　　“实际生活中很多小区前期规划的停车位不够用，如果想用共有道路或场地增设停车位，需经业主的同意。”相关立法人员表示，那种私自改变规划，将小区道路、健身场地、公共绿地变为停车位，并向业主租售的行为是不允许的。

　　三、小区的车位分几种?

　　一般情况，车位分为3类：产权车位、公摊车位、人防车位。

　　产权车位主要是指开发企业自建的地下车库，且开发企业单独取得车库产权。在这种情况下，开发企业可以委托物业公司租售车位。

　　公摊车位是车位面积已经列入公摊面积被分摊。根据《物权法》第七十四条第三款规定，占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　人防车位是人防工程的规划车位。按照《物权法》和《人民防空法》立法中“谁投资、谁受益”的原则，在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下供业主使用，并可按约定收取一定的费用。西安2016年6月出台的“楼十条”中最新规定，在保障日常维护管理、不影响战时使用效能的前提下，投资人可以取得人防工程的的所有权并进行登记，收益归投资人。

　　那么现在回到之前的问题上，物业有没有权利禁止不买车位的业主车辆进入小区呢?

　　我们首先要看小区的车位属于哪种性质，如果是开发企业的产权车位以及取得人防工程所有权的人防车位，小区的业主可以成立业主委员会和物业进行交涉和维权；如果是公摊车位，这类车库所有权属全体业主共有，根本谈不上出租和出售。