一、宏观政策
1.1全国政策环境
(一)第一批城市更新试点城市(区)公布
11月4日，住建部发布《住房和城乡建设部办公厅关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，北京等21个城市(区)成为首批试点。此次城市更新试点政策的出台与此前住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》形成呼应，政策的核心目的是要引导城市积极稳妥实施城市更新行动。整体来看，试点城市的选择主要还是未来城市更新政策有进一步优化空间的城市，政策的影响将主要集中在城市更新发展环境的改善上。
从城市发展来看：城市更新工作的定位旨在帮助地方政府在不增加债务率的前提下，将城市区域进行收益自平衡的市场化运作，提升城市的基础设施、公共服务与城市治理水平。
从购房者角度来看：①提供更多主城区住宅用地供购房者选择;②提升居住者居住舒适度和生活满意度;③有效避免加剧新市民、中低收入困难群众的租房困难问题!
1.2西安市重点政策
(一)《西安市城市更新办法》发布自2022年元旦起施行
2021年11月23日由西安市人民政府办公厅印发《西安市城市更新办法》[西安市人民政府令(第146号)]，内容主要从专项规划、年度实施计划、项目实施等方面对西安市城市更新做出明确规定例，足额建设自持租赁住房。政策自2022年1月1日起实施。
《办法》明确，城市更新，是指根据西安市国民经济和社会发展规划、国土空间规划，依法对城市空间形态和功能进行整治、改善、优化的活动，以实现城市功能完善、品质提升、可持续发展。
随着西安被纳入为期两年的试点名单，未来将有更多房企通过城市更新加强与西安的城市发展融合，在提升自身竞争力的同时，也将为城市发展提供更多活力。
(二)西安保障性租赁住房新规划，高新、西咸是重点
11月16日，西安市住建局发布《西安市“十四五”保障性租赁住房发展规划》征求意见的通告。规划分别从发展基础、规划总则、保障性租赁住房需求情况、规划目标、区域布局规划及指标分解、主要任务及保障措施等七大方面进行分析研判，明确西安市“十四五”期间将按照“以需定供”的建设规划原则，结合保障性租赁住房需求和存量土地、房屋资源的情况，满足新增的新市民、青年人的住房需求。
西安市“十四五”期间，保障性租赁住房主要布局于产业发展新区。其次，将对城六区存量土地、闲置房屋的充分挖掘与利用，形成保障性租赁住房供给。其他片区结合自身发展需求和市域宏观统筹，对保障性租赁住房筹建主要指标进行合理分解。按照我市现代产业布局规划，在高新技术产业带规划建设约12万套(间)，在先进制造业产业带规划建设约8万套(间)，在现代物流大通道规划建设约4万套(间)，在商贸文旅产业带及商贸文旅核心区域规划建设约6万套，综合对人口流入、产业布局、土地资源三方面叠合分析。
二、新建商品房市场
2.1市场供应
2021年11月，累计颁发81张预售证;获批套数25509套，环比上涨86%，同比下降29%，其中主城区获批套数环比上涨91%，本月市场供应提速;批售面积231.69万㎡，环比上涨147%，同比下跌17%。
2.2意向登记
11月进行登记的项目27个，共登记29次，推盘6062套，供应量上涨，本月登记人数4.83万人，核验通过人数4.03万人，登记家庭猛增，登记项目及房源数量微涨，刚需刚改类房源占比较多，市场两极分化严重。主城区多次房源集中放量，集中在港务、浐灞、高新和曲江。意向登记两极分化严重，本月产生9个“千人摇”项目合计1882套房源，核验通过人数占比九成以上，其余项目登记热度较低。
2.3开盘分析
本月25个项目，开盘27次，共计推盘5647套，开盘供应量有所回升，认购3018套，平均去化率仅53%，创年度新低。100%去化项目4个，港务区两个，高新、曲江各一个。开盘项目主要集中在浐灞、港务和长安区，其中浐灞4个项目开盘，推盘834套，平均去化率47%;港务6个项目推盘1162套，平均去化率63%;长安区2个项目，推盘1043套，平均去化率75%。
2.4价格公示
11月28个项目价格公示，共11653套房源，公示房源数量快速上涨，较上月增加了8664套房源，本月公示项目中18个项目为首次公示，非首次公示项目中仅德信·西宸府和华润置地·紫云府有所下降外，其余项目公示价格基本持平或上涨。本月超高层精装20350元/㎡，超高层毛坯13751元/㎡;高层精装14929元/㎡，高层毛坯18109元/㎡;小高层精装16442元/㎡;洋房精装16361元/㎡，洋房毛坯23216元/㎡，本月，西安整体备案公示项目上涨明显，市场供应加速。
2021年11月西安市价格公示项目情况及价格涨幅
三、市场总结
本月初，住房和城乡建设部办公厅发布《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，明确了北京等21个城市进行试点的内容，西安被纳入为期两年的试点名单，本月下旬西安市人民政府发布《西安市城市更新办法》，明确依法对城市空间形态和功能进行整治、改善、优化的活动，以实现城市功能完善、品质提升、可持续发展。进入四季度以来，住建部、央行、银保监会等部门，先后针对楼市密集发声，维稳信号明显，房企融资环境预期松动，政策端风向有所缓和。本月西安市放贷周期相比前两月有所缩短，预计年末信贷供应有所宽松，市场政策环境持续以“稳”为主。
市场方面，临近年末，各房企推售节奏加快，近两月营销力度持续扩大，房价已连续三月下跌，在价格优势加持下，房地产整体市场有所回温。本月新房市场供销量均涨，大批次房源入市，成交虽有上涨，但高位供应未换得高位成交。意向登记项目由上月21个升至27个，登记人数4.83万组，核验通过4.03万组，从三人抢一房升至七人抢一房。从开盘项目来看，本月监测33个开盘项中仅有4个项目实现100%去化(中冶奥体云璟、天地源·云水天境、华商豪盛旺座城、金地·玖峯汇)，高性价比项目仍然抢手，并且整体开盘去化率仅为53%，项目平销已逐步常态化。