一、宏观政策
1.1全国政策环境
(一)国家人权行动计划：完善住房保障体系，发展共有产权住房
9月9日，国务院新闻办发布《国家人权行动计划(2021-2025年)》，明确了近200项尊重、保护和促进人权的阶段性目标和任务，覆盖住房、工作、养老、教育、社会保障等多个方面。其中关于住房方面，要求加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。
本次国务院新闻办发布《国家人权行动计划(2021-2025年)》，进一步强调此前8月底国新办举办的“住有所居”发布会中提出的“发展保障性租赁住房，完善住房保障体系，努力实现全体人民住有所居”，同时，表明国家对解决人民住房问题的决心。近期以来，广州、合肥、成都等城市提出的保障性租赁住房租金标准，大部分低于周围市场租赁住房项目的10%-15%左右。各地方政府不断规范及完善保障性租赁住房以及共有产权房相关的规定，对中央政策进一步落实，从中央到地方逐步推进。
(二)住建部公开征求意见：严控建筑高度，实行超高层建筑决策责任终身制
9月10日，住房和城乡建设部发布《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知(征求意见稿)》，要求从严控制建筑高度，城区常住人口300万人口以下城市严格限制新建150米以上超高层建筑，不得新建250米以上超高层建筑;合理确定建筑布局、深化细化评估论证、强化公共投资管理、压紧夯实决策责任、全面排查安全隐患、系统推进隐患整治、提升安全保障能力、完善运行管理机制。
超高层建筑的建设使用，在集约利用土地资源、推动建筑工程技术进步、促进城市经济社会发展等方面发挥了积极作用。但近年来，一些城市攀比建设超高层建筑，盲目追求高度第一、形式奇特，脱离实际需求，抬高成本投入，加剧能源消耗，加大安全管理难度。此次征求意见稿通过要求各地严控建筑高度、实行决策责任终身制，进一步转变城市开发建设方式，科学规划建设管理超高层建筑，促进城市高质量发展。
1.2西安市重点政策
西安对中介机构及网络房源发布进一步加强监管，租房市场将进入“租赁网签”时代，利好落实“住有所居”
9月23日，西安市住建局发布《关于推进经纪机构租赁房源核验及租赁合同网签备案工作的通知》，明确房地产经纪机构撮合达成的租赁交易，应自达成租赁交易之日起30日内由房地产经纪机构通过交易系统进行租赁合同网签备案;租赁房源信息须核验备案，无核验码不得发布。
本次文件是对2020年10月29日发布的《关于在我市全面推行住房租赁合同网签备案的通知》进行详细补充，特别是对房地产经纪机构进行房源公示以及房地产经纪机构进行租赁合同网签备案方面进行了补充。主要为遏制部分房地产经纪机构的违规行为，通过恶意垄断或虚假上传虚假房源，进行恶意哄抬房价。同时在网签备案后，也会有利于租房客，避免在租房过程中权益受损。随着近两年国家大力发展保障性租赁住房事业，各地方城市对租赁市场关注与监管程度有了明显改善，租赁市场监管与调控逐渐细致化、合理化，房住不炒的理念不断加强。
二、新建商品房市场
2.1市场供应
2021年9月，累计颁发78张预售证;获批套数21643套，环比下跌54%，同比下跌46%，其中主城区获批套数环比下跌57%，本月市场供应减缓明显;批售面积186.46万㎡，环比下跌57%，同比下跌50%。
2.2意向登记
9月进行登记的项目31个，共登记31次，共计推盘6323套，本月登记人数4.6万人，核验通过人数3.6万人，登记节奏放缓，市场观望情绪增加。本月共产生7个“千人摇”项目，留摇项目占比上涨，开盘留摇常态化，此外值得注意的是航天城山水美树今年两次开盘均实现“万人摇”。
2.3开盘分析
本月48个项目，开盘52次，共计推盘11833套，认购7830套，平均去化率仅66%，100%去化项目13个，港务6个，航天城4个，高新、浐灞、城东各一个。开盘项目主要集中在浐灞、港务以及高新，其中浐灞7个项目7次开盘，推盘773套，平均去化率59%;港务11个项目14次开盘，推盘3970套，为各区域中开盘项目数最多的区域，平均去化率78%，产品多为大面积高价改善类;高新6个项目，平均去化率46%，仅紫薇华发CID中央首府100%去化。
2.4价格公示
9月，经过了前三个月公示量连续高企，本月公示项目数量和房源量断崖式减少，本月价格公示共计10个项目，共4106套房源，较上月减少了15个项目，本月公示项目中4个项目为首次公示，非首次公示项目中除老城根·蓝光·雍锦世家洋房项目公示价格上涨明显外(为老项目沉寂良久再公示)，其余项目公示价格基本持平或小幅下降。整体公示价呈现回落态势，本月超高层毛坯17288元/㎡;高层精装15947元/㎡;高层毛坯15169元/㎡;小高层精装13247元/㎡;小高层毛坯17274元/㎡;洋房精装24260元/㎡，洋房毛坯13826元/㎡，本月，西安整体备案公示项目较少，略显冷清。
2021年9月西安市价格公示项目情况及价格涨幅
三、市场总结
9月24日，央行三季度会议明确指出要维护房地产市场的健康发展、维护住房消费者的合法权益。29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，再次提及“两个维护”，并对金融部门和机构提出精细化要求，进一步稳定市场信心。“房住不炒”主基调之下，各地继续因城施策维稳楼市，杭州、东莞等被约谈城市针对性密集发布政策，更多城市推出二手房指导价，细化土拍规则，以及收紧住房信贷、规范房地产市场秩序等。本月西安市发布《关于推进经纪机构租赁房源核验及租赁合同网签备案工作的通知》，明确房地产经纪机构受托发布住房租赁房源信息的，须进行房屋权属核验及备案获取房源核验码。遏制部分房地产经纪机构的违规行为，通过恶意垄断或虚假上传虚假房源，进行恶意哄抬房价。
市场方面，作为传统的“金九”旺季，大西安房地产市场并未呈现出火热现象,下半年西安市二手房指导价机制、“830”新政接连出台，在政策的严格调控下，市场走向略显凉意。本月市场供应量、登记房源量、客源量均有所回落，开盘去化率处于30%以下的项目已不再为个案，平销项目明显增多，多个楼盘推出打折优惠，市场购买力略显不足。本月31个项目推出6323套房源，不足上月的一半，意向登记4.6万组，核验通过3.6万组，需摇号开盘的项目由上月28个降至14个;已监测到的52次开盘项目中仅14个项目100%去化，热盘山水美树再次“万人摇”，市场下行阶段，高性价比房源仍受追捧，市场走势分化。