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西安市2021年8月新建商品房市场监测报告
来源:西安阳光置业服务网 作者:研究中心 发布时间:2021/9/9 11:10:22 浏览:1693
【摘要】本月新房市场供应量提速,多盘扎堆登记,主城区商品住宅供求比高达1.16,供需结构有所逆转。
 一、宏观政策
 1.1全国政策环境
  (一)严控城市更新大拆大建,加强修缮改造,全力保持城市记忆
  8月10日,住房和城乡建设部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》公开征求意见,以指导各地积极稳妥实施城市更新行动,防止沿用过度房地产化的开发建设方式,大拆大建,急功近利等问题,8月30日,《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》正式发布。
  在此政策背景下,8月16日成都市城市更新和老旧小区改造工程集中启动仪式举行时表示“坚持‘少拆少改’,不搞‘大拆大建’,最大限度保留文化记忆和城市肌理”。据了解,目前深圳已经出台了租金指导价,接下来更多的城市会陆续出台对应的租金指导准则,之后相关的法律法规也会健全,房地产产业上下游的链条都已经发生了重大的变化,围绕着房住不炒,租有其屋的原则,房价不能炒,房租更不能炒。
  (二)第二轮集中供地按下“暂停键”,自然资源部对集中供地提出四点明确要求,严控楼面地价新高
  8月11日,自然资源部对部分集中供地试点城市的供地部门作出新的部署,此次供地规则调整不仅局限于首批的22个城市,调控范围已经扩大。其中明确要求商品住宅用地出让公告需体现四个方面,以严控楼面地价新高。
  今年上半年,重点22城的首轮“双集中”供地举行,从各地“土拍”的情况来看,首批集中供地并未达到预期的“稳地价”目的,厦门、杭州、重庆、深圳、宁波、合肥的平均成交溢价率均超过20%,其中重庆、厦门的楼面价涨幅均达到45%,全国土地市场呈现出“量缩价涨”的趋势。进入下半年,第二轮集中供地按下“暂停键”。截至目前,已有长沙、深圳、天津、惠州、青岛、上海、苏州、济南、杭州等10余座城市发布公告明确推迟拍地,而新政发布后,至少有7个城市明确了土地竞拍规则的调整,即强调要完善房价地价联动机制,优化“限房价、控地价、提品质”等住宅用地出让竞拍规则等内容。本次土拍新政和近期购房市场“打补丁”的动作非常相似,是对土地市场政策进行的一次系统、全面、务实、高效的打补丁操作,具有真正稳地价的功效。
  1.2西安市重点政策
  (一)西安商品住房价格统一住建局网公示,各区不再公示
  8月29日,西安住建局发布《关于商品住房价格公示有关事项的公告》,通知显示,自8月28日0:00起,全市商品住房价格需统一在西安市住房和城乡建设局门户网站公示,不再在各区政府、开发区管委会门户网站公示。此后西安楼盘价格公示将由目前的分区发布转回统一发布。
  此前西安市商品住房价格公示改由各区网站进行公示,是为“事权下放”,压实各区在控价方面的主体责任,但也存在一些问题,例如各区网站公示位置不同,栏目名称不同,购房人查阅不便,并且各区在房价把控力度上,强度各有不同,难以避免的出现“新高”情况,现改由住建局网站统一公示,此举并不意味收回审批权限,商品住房价格审批依然在各区县,但住建局会在项目公示前进行统一审核、监管,涨幅过大项目将被驳回、不予公示,避免监管不到位、情势失控,进一步平稳房地产市场。
  (二)西安发布楼市新政,限购限售齐升级,实施供需双向调节,为楼市“降温”,保障刚需购房
  8月30日,西安市人民政府办公厅发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》,从扩大住房限购限售范围、强化住房限购措施、严格住宅用地出让、加强房地产金融管理、完善住房保障体系建设、规范房地产市场秩序等六个方面提出12条措施,通过运用行政、土地、金融等房地产调控政策工具,实施供需双向调节,为西安房地产市场“降温”,保障刚需购房。
  二、新建商品房市场
  2.1市场供应

  2021年8月,累计颁发130张预售证;获批套数46688套,环比上涨73%,同比上涨85%,其中主城区获批套数环比上涨101%,市场供应提速,达到近一年峰值水平;批售面积432.31万㎡,环比上涨79%,同比上涨96%。


 2.2意向登记

  8月登记人数8.5万人,核验通过人数6.8万人,共有15216套房源进行意向登记,供应量猛增,为今年供应量最高的一个月。主城区多次房源集中放量,集中在高新区和港务区,港务区推盘套数环比上涨269%。供求紧张关系有所缓解,本月共产生16个“千人摇”项目,不少高端改善盘均线下开盘,且去化不理想,供需关系的改善对市场降温显著。

 2.3开盘分析

  本月37个项目,开盘39次,共计推盘11828套,成交7362套,平均去化率仅62%。100%去化项目10个,高新3个,港务2个,曲江2个,浐灞、城东、长安各一个。开盘项目主要集中在浐灞、沣东新城以及高新,其中浐灞7个项目开盘,为各区域中开盘项目数最多的区域,客源分流严重,平均去化率74%,产品多为大面积高价改善类;沣东新城5个开盘项目中,最高去化率仅38%;主城区推货量上涨,周边区域明显遇冷,热点区域高新6个项目开盘,平均去化率59%。

  2.4价格公示

  8月,新房市场项目继续大批量公示,共计25个项目,较上月多4个项目,共13637套房源,其中6个项目公示价上涨,多为老项目沉寂良久再公示,1个项目公示价下降;3项目价格维稳,其余均为首次公示项目。整体公示价继续呈现上涨态势,本月高层精装24369元/㎡;高层毛坯17477元/㎡;小高层精装20542元/㎡;小高层毛坯15894元/㎡;洋房精装19776元/㎡,洋房毛坯17798元/㎡,本月房源丰富使得市场竞争加剧,尤其高端盘开盘表现明显分化。

  2021年8月西安市价格公示项目情况及价格涨幅
  三、市场总结
  今年上半年重点22城的首轮“双集中”供地举行,并未达到预期的“稳地价”,本月上旬,自然资源部对部分集中供地试点城市作出新部署,对企业及城市供地部门同时提出要求,以降低土地竞争热度、达到真控地价的目的。月末,国新办举行“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会,会议指出“十四五”期间,我国将以发展保障性租赁住房为重点,进一步完善住房保障体系,努力实现全体人民住有所居。各地继续坚持“住房不炒”,密集调控楼市。西安市月末“830”新政出台,增加限购、限售范围,提高购房资格,保护刚需购房,完善购房身份审查,对人才购房、离婚购房“打补丁”,加强房地产金融管理,以促进本地楼市平稳健康发展。
  市场方面,本月新房市场供应量提速,多盘扎堆登记,主城区商品住宅供求比高达1.16,供需结构有所逆转,整体市场发挥稳定,但热度较前几月有所下降,全市开盘去化率下降显著,37项目39次开盘,去化率仅为62%,100%去化项目仅10个,“千人摇”项目16个,无“万人摇”项目,登记项目由上月的26盘猛增至本月的53盘,各项目之间分流严重,且受二手房指导价的影响,部分置业者持观望态度,市场购房者预期有所下降,本月登记人数较上月下降12%,较6月下降28%,同时二手房市场继续遇冷,连续两月量价齐降。

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