一、宏观政策
  1.1全国政策环境
  （一）严控城市更新大拆大建，加强修缮改造，全力保持城市记忆
  8月10日，住房和城乡建设部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》公开征求意见，以指导各地积极稳妥实施城市更新行动，防止沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利等问题，8月30日，《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》正式发布。
  在此政策背景下，8月16日成都市城市更新和老旧小区改造工程集中启动仪式举行时表示“坚持‘少拆少改’，不搞‘大拆大建’，最大限度保留文化记忆和城市肌理”。据了解，目前深圳已经出台了租金指导价，接下来更多的城市会陆续出台对应的租金指导准则，之后相关的法律法规也会健全，房地产产业上下游的链条都已经发生了重大的变化，围绕着房住不炒，租有其屋的原则，房价不能炒，房租更不能炒。
  （二）第二轮集中供地按下“暂停键”，自然资源部对集中供地提出四点明确要求，严控楼面地价新高
  8月11日，自然资源部对部分集中供地试点城市的供地部门作出新的部署，此次供地规则调整不仅局限于首批的22个城市，调控范围已经扩大。其中明确要求商品住宅用地出让公告需体现四个方面，以严控楼面地价新高。
  今年上半年，重点22城的首轮“双集中”供地举行，从各地“土拍”的情况来看，首批集中供地并未达到预期的“稳地价”目的，厦门、杭州、重庆、深圳、宁波、合肥的平均成交溢价率均超过20%，其中重庆、厦门的楼面价涨幅均达到45%，全国土地市场呈现出“量缩价涨”的趋势。进入下半年，第二轮集中供地按下“暂停键”。截至目前，已有长沙、深圳、天津、惠州、青岛、上海、苏州、济南、杭州等10余座城市发布公告明确推迟拍地，而新政发布后，至少有7个城市明确了土地竞拍规则的调整，即强调要完善房价地价联动机制，优化“限房价、控地价、提品质”等住宅用地出让竞拍规则等内容。本次土拍新政和近期购房市场“打补丁”的动作非常相似，是对土地市场政策进行的一次系统、全面、务实、高效的打补丁操作，具有真正稳地价的功效。
  1.2西安市重点政策
  （一）西安商品住房价格统一住建局网公示，各区不再公示
  8月29日，西安住建局发布《关于商品住房价格公示有关事项的公告》，通知显示，自8月28日0:00起，全市商品住房价格需统一在西安市住房和城乡建设局门户网站公示，不再在各区政府、开发区管委会门户网站公示。此后西安楼盘价格公示将由目前的分区发布转回统一发布。
  此前西安市商品住房价格公示改由各区网站进行公示，是为“事权下放”，压实各区在控价方面的主体责任，但也存在一些问题，例如各区网站公示位置不同，栏目名称不同，购房人查阅不便，并且各区在房价把控力度上，强度各有不同，难以避免的出现“新高”情况，现改由住建局网站统一公示，此举并不意味收回审批权限，商品住房价格审批依然在各区县，但住建局会在项目公示前进行统一审核、监管，涨幅过大项目将被驳回、不予公示，避免监管不到位、情势失控，进一步平稳房地产市场。
  （二）西安发布楼市新政，限购限售齐升级，实施供需双向调节，为楼市“降温”，保障刚需购房
  8月30日，西安市人民政府办公厅发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从扩大住房限购限售范围、强化住房限购措施、严格住宅用地出让、加强房地产金融管理、完善住房保障体系建设、规范房地产市场秩序等六个方面提出12条措施，通过运用行政、土地、金融等房地产调控政策工具，实施供需双向调节，为西安房地产市场“降温”，保障刚需购房。
  二、新建商品房市场
  2.1市场供应

  2021年8月，累计颁发130张预售证；获批套数46688套，环比上涨73%，同比上涨85%，其中主城区获批套数环比上涨101%，市场供应提速，达到近一年峰值水平；批售面积432.31万㎡，环比上涨79%，同比上涨96%。

  2.2意向登记

  8月登记人数8.5万人，核验通过人数6.8万人，共有15216套房源进行意向登记，供应量猛增，为今年供应量最高的一个月。主城区多次房源集中放量，集中在高新区和港务区，港务区推盘套数环比上涨269%。供求紧张关系有所缓解，本月共产生16个“千人摇”项目，不少高端改善盘均线下开盘，且去化不理想，供需关系的改善对市场降温显著。

  2.3开盘分析

  本月37个项目，开盘39次，共计推盘11828套，成交7362套，平均去化率仅62%。100%去化项目10个，高新3个，港务2个，曲江2个，浐灞、城东、长安各一个。开盘项目主要集中在浐灞、沣东新城以及高新，其中浐灞7个项目开盘，为各区域中开盘项目数最多的区域，客源分流严重，平均去化率74%，产品多为大面积高价改善类；沣东新城5个开盘项目中，最高去化率仅38%；主城区推货量上涨，周边区域明显遇冷，热点区域高新6个项目开盘，平均去化率59%。

  2.4价格公示

  8月，新房市场项目继续大批量公示，共计25个项目，较上月多4个项目，共13637套房源，其中6个项目公示价上涨，多为老项目沉寂良久再公示，1个项目公示价下降；3项目价格维稳，其余均为首次公示项目。整体公示价继续呈现上涨态势，本月高层精装24369元/㎡；高层毛坯17477元/㎡；小高层精装20542元/㎡；小高层毛坯15894元/㎡；洋房精装19776元/㎡，洋房毛坯17798元/㎡，本月房源丰富使得市场竞争加剧，尤其高端盘开盘表现明显分化。

  三、市场总结
  今年上半年重点22城的首轮“双集中”供地举行，并未达到预期的“稳地价”，本月上旬，自然资源部对部分集中供地试点城市作出新部署，对企业及城市供地部门同时提出要求，以降低土地竞争热度、达到真控地价的目的。月末，国新办举行“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会，会议指出“十四五”期间，我国将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，努力实现全体人民住有所居。各地继续坚持“住房不炒”，密集调控楼市。西安市月末“830”新政出台，增加限购、限售范围，提高购房资格，保护刚需购房，完善购房身份审查，对人才购房、离婚购房“打补丁”，加强房地产金融管理，以促进本地楼市平稳健康发展。
  市场方面，本月新房市场供应量提速，多盘扎堆登记，主城区商品住宅供求比高达1.16，供需结构有所逆转，整体市场发挥稳定，但热度较前几月有所下降，全市开盘去化率下降显著，37项目39次开盘，去化率仅为62%，100%去化项目仅10个，“千人摇”项目16个，无“万人摇”项目，登记项目由上月的26盘猛增至本月的53盘，各项目之间分流严重，且受二手房指导价的影响，部分置业者持观望态度，市场购房者预期有所下降，本月登记人数较上月下降12%，较6月下降28%，同时二手房市场继续遇冷，连续两月量价齐降。