房不如新。房子住久了，旧意重重，很多有一定资财积累的人便萌发了卖旧换新、以小换大的想法。那么，你知道怎样为你的房子估值定价吗?

　　一、影响房子价格的四大因素

　　1、 周边房价

　　参考周边房价其实就是参考所在城市周围地段的均价，以及相同位置类似房屋，包括户型、楼层、装修，以及挂牌价和成交价。

　　2、 户型

　　好户型向来比不好的户型价格要高，这也是旧房为什么无法媲美新房的原因，如果在房屋的布局中，卫生间和厨房面积较小，房价则可能会扣减10%左右。

　　3、 房龄

　　按照通常的情况来看，我们国家目前的房屋建筑耐久年限为50年(自房屋竣工开始计算),所以每年的折旧率为2%，这也是估价时需要考虑进去的。

　　4、 楼层

　　所在楼层不同，价格自然也不一样。楼层采光情况、视野开阔度等均是影响定价的因素。

　　除此之外，房屋的朝向，周围是否有违规搭建，小区周围配置等因素也会影响房屋的价格。若房子没有朝南的门窗，则会扣减5%左右，所在小区没有独立封闭，再扣减5%左右;如果房屋所在位置属于地产的话则加15%左右，小区环境配套齐全再加10%左右。

　　二、给房子定价的四大方法

　　1、市场比较法

　　挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值。

　　2、收益还原法

　　首先要估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本，计算方法一般为房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。

　　3、成本估价法

　　建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价，适用于房地产交易较少，无法采用市场比较法的情况，其公式为：房地产价格=房地产重新建造完全价值-建筑物折旧。

　　4、路线估价法

　　土地使用权的价值跟土地所处位置有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性。如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整就可以得出估价对象的土地价值。